【房地產經紀人】差別化房地產信貸政策助推樓市回歸常態

發表人 永誠證照 於 2012/2/14 11:31:12

http://panjin.house.sina.com.cn 2012年02月14日和訊房產
　　
新浪房產訊(編輯陳姿) 如果房價依然維持高位，那麼即便獲得貸款不成問題，但首付和還貸壓力還是會讓不少購房者望房興歎。因此，在加大對首套房和剛性購房需求支持力度的同時，還有必要保持總體調控不放鬆，執行差別化的房地產信貸政策，促進房地產業的結構調整。
　　
宗濤
　　
央行日前稱，將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設的支持力度，並提出滿足首次購房家庭的貸款需求。此前住建部也在2011年底表示嚴格實施差別化住房信貸政策，優先保證首次購房家庭的貸款需求。
　　
自這輪樓市調控以來，相關政策已經空前嚴厲。應該說，從去年四季度開始，各地房地產市場陸續降溫，成交量大幅下降，市場待售房源攀升，房價有所鬆動，市場預期明顯穩定。最近一段時間，小型房地產企業取消了工商部門登記，大型房企多數沒有完成去年的銷售目標，市場整合趨勢明顯。在目前這個時間關口，央行在繼住建部之後再次釋放滿足首套房貸需求的信號，使市場對於首套房利率放開的預期進一步增加。
　　
目前而言，房地產調控的信號依然是清晰的，即在保持整體性調控不放鬆、促進房價合理回歸的情況下，更多地增加普通商品房供給，加大對保障性住房的建設和資金支持力度。值得注意的是，溫家寶總理在2009年開始的這輪調控以來，兩年的時間裡先後四次提到，要促進房價合理回歸。從這個角度來說，最近出現的一些政策變化，不應被解讀成調控政策的轉向。我們看到，部分城市提高普通住房標準，是為了減少普通商品房交易的稅費，釋放剛性需求。這次央行強調滿足首套購房家庭的貸款需求，應該同樣是出於這個目的。
　　
對於首套房貸利率，市場已經做出了良性反映。2011年由於資金緊張等原因，部分銀行首套房貸款利率執行基準利率的1.1倍或1.05倍。但從今年開始，多數銀行將首套房利率調整至基準利率，同時房貸審批週期明顯縮短。
　　
可以認為，樓市調控眼下已經取得一定的成效，但調控的目標還沒有完全達到。總體來說，房價相對於絕大多數家庭來說，還是偏高的，成交量下降的原因是因為調控限制了投資投機性購房，但由於房價尚未徹底回歸到合理水準，普通家庭的購房需求還沒有完全得到滿足，受到購房能力限制，部分家庭只得選擇觀望，導致市場成交冷清。
　　
解決中低收入家庭購房難、購房貴，有待房價合理回檔。中低收入家庭有一部分是可以通過各種形式的保障房解決或者暫時解決，但相當多的家庭還是要靠自己買房。優先滿足首套購房者的信貸需求，在利率上給予適當傾斜，能夠幫助一些家庭增加金融可得性，降低購房成本。但如果房價依然維持高位，那麼即便獲得貸款不成問題，但首付和還貸壓力還是會讓不少購房者望房興歎。因此，在加大對首套房和剛性購房需求支持力度的同時，還有必要保持總體調控不放鬆，執行差別化的房地產信貸政策，促進房地產業的結構調整。
　　
房地產調控的根本在於讓更多的家庭有住房或者有房住。我們要避免一個極端，那就是仇視房地產市場，認為應該讓樓市崩盤，應該讓市場降至冰點。對大多數家庭來說，住房需求還是靠房地產市場來滿足。如果市場長期凍結，那就意味著沒有解決更多家庭的需求，剛性需求還是沒有得到釋放。一個合理的市場應該是，讓正常需求由市場供給匹配，低收入家庭由保障性住房供給匹配。目前來說，我國已經形成了上述雙軌制的住房供給體系，但在這兩方面都還有很多工作要做。
　　
支持滿足首次購房家庭的貸款需求，與房地產的整體調控不放鬆並不矛盾，也是多年來一直執行的差別化住房信貸政策的題中應有之義。這一政策未來還應該持續。對於剛性購房者來說，未來購房的金融政策會更加優惠；對於開發商來說，適當降低房價應該成為理性選擇。只有房價趨於合理，房地產成交才能變得活躍，我國的住房供求矛盾也才能逐步得以緩解。
　　
(作者為經濟學博士、經濟金融學者)

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