【房地產經紀人】先算回報再定配置 租金合理早借多賺

發表人 永誠證照 於 2012/2/21 9:57:34

2012年02月18日 劉宏 來源：新民晚報

我是一名房地產經紀人。經常有客戶和熟人來問我，毛坯房出租合算還是全裝全配後出租合算？怎樣才能使租房的收益最大化？我總是先讓他們首先對自己的出租房源做好“功課”，再制定適合的租房方案，以期獲得最大收益。

根據預期決定裝修

首先你要想好你的待租房屋能出租多少年，如果僅想出租個二三年，那就以原樣出租比較好。雖然毛坯房全裝全配後的租金是原來的2.5至4倍，但你如果二三年後就想把房子出售或自己住，很可能賺的房租扣除所用的裝修費就所剩無幾了。基本上可以遵循這樣的原則：房子的價值越高，越是要裝修後出租；想出租的年份越長，越是要裝修後出租。

去年我接待了一個要出租房子的業主，他的房子是動遷安置房，地處泗涇地區，房型、環境都很好，又有電梯，但離市區遠，他想十年後退休才來住，為圖省事想以毛坯房出租。我幫他分析：這套房子現在價值100萬元，毛坯租房價是每月1000元，資金回報率為每月千分之一，如把它裝修配齊後出租，租金可達2500元至4000元。這套97平方米的房子低、中、高裝修的費用大約為8萬、12萬、16萬元，這樣每月的資金回報率等於可達千分之二點三至千分之三點五。以靜態計算：借毛坯房10年的房租總收入為12萬元，簡單裝修後的10年裝修總收入為30萬元，就算10年後裝修折舊為零，簡裝房出租的總收益整整多出10萬元。這位業主聽了我分析後恍然大悟，後來他裝修及配齊傢俱廚衛設備設施才用了不到6萬元，最後以每月2500元價格出租。

報價科學切忌虛高

業主都想把自己的房子租金標價標得很高，這是很不科學的。如果你的標價脫離了社會認可的價格，就會無人問津。對於待租房來講，時間就是金錢。有的業主斤斤計較月租金中的一二百元，他沒想到一個月的租金，分攤到每個月也有幾百元。早租出去一個月，早把你討價還價的那部分賺回來了。在租房價格行情由低往高走時，租金定得要高一些，此時不怕租不出去；租房行情由高往低走時，租金定價要低一些，儘快把房子租出去；在租房價格行情平穩時，要取同類出租房的中間價。

房客素質更加重要

業主出租房屋時，既要考慮較高的租金，更要考慮房客的素質，特別是在出租裝修房的時候。素質好的房客，不但誠實守信，而且會正確使用及時保養你的設備設施和傢俱，達到業主希望的延長裝修、傢俱和廚衛設備設施的使用壽命的目的。

我經常聽到業主抱怨，有的房客不主動繳納房租，需業主反復催討；有的房客走了，欠了電信局電話費要業主來還；有的房客，租房時是一家人，後來住了好幾家；更不要說有的租客不會正確使用燃氣熱水器、電源等設備設施而造成後果，產生法律糾紛的。雖然有些可以在租房合同附件上約定，但大部分情況是無法預見的，要靠房客素質來保證。所以，在出租房子時，一定要注重房客的素質，不然後患無窮。

資料來源：http://www.people.com.cn/h/2012/0218/c25408-1525739131.html