【房地產經紀人】影響房地產走勢的兩股力量

發表人 永誠證照 於 2012/4/5 9:49:08

今年春節過後，雖然氣溫一直十分寒冷，但是房地產市場很快就回升了，特別是2月下旬開始，很多樓盤表現出供銷兩旺的勢頭。有個城北的樓盤這麼描述市場的：春節前每個月銷售一、兩套，春節後每天銷售一套。有的樓盤開盤就銷售200套以上，甚至更多的，差不多相當於一般樓盤去年全年的銷售業績。前段時間，公司同事與一個樓盤談行銷合作，開發商的行銷人員說，現在就只剩下1000套的房源，預計上半年就清盤了，所以暫時沒有合作的需求。開發商這樣的自信，簡直與去年低迷的市場有著天壤之別。更有的樓盤，在悄悄的上調房價，以追求更高的專案利潤。這就是近一段時間以來，房地產市場的表現。雖然不能用全面市場火爆來評價，至少也算得上熱熱鬧鬧。

今年的房地產市場與去年相比，有兩個利好。第一是從2010年史上最嚴厲的宏觀調控（2010年的「國十條」）開始，為了控制房地產市場，剛性需求和投資、投機買房都同樣的被抑制。但是2012年剛一開始，各個城市的地方政策都在放寬首套購房的限制，銀行的利率政策，也對首套住房有優惠政策。2012年春節之後的成都市場交易量，絕大部分是剛需人群支撐的，那些大戶型，高端別墅幾乎沒有什麼變化。前幾天去參觀一個別墅，行銷人員說，他們周邊幾個別墅專案，春節後到三月初，也只賣了一套別墅。2012年，在被市場譽為剛需年的說法就是基於以上因素的。

第二個利好是近幾個月的物價上漲幅度得到明顯控制，CPT漲幅從去年最高點的6%以上，降到3%多一些，貨幣政策的表現就會下調銀行存款準備金率，今年在二月份已經下調了一次銀行存款準備金率。可以預計今年的物價上漲的幅度將控制在一個較低的水準，這樣今年還有多次的下調銀行存款準備金率的情況。房地產行業是典型的資本密集型行業，社會的資金量及資金流動速度直接影響房地產行業的發展速度。雖然在銀行有各種限制向房地產行業貸款的政策約束，但是只要銀行流動性資金量增加，就會產生增加房地產行業資金的現實結果。比如簽訂按揭貸款合同的放款速度會明顯加快，開發商可以通過其他手段變相獲得銀行貸款等。

以上兩點，看起來今年房地產市場已經會明顯好於去年的。但是今年兩會《政府工作報告》溫總理對房地產宏觀調控的定調，「嚴格執行並逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。」 以及在兩會閉幕的記者招待會很多關於房地產的發言，無疑給市場潑了一盆冷水。

對於房價，今年提出的得是促進房價合理回歸，換成更加直白的語言，可以理解成促進房價下降。這與這麼多年關於房價發言的諸如「抑制房價過快增長」相比，力度更加大。可以預見今年的房地產宏觀政策將在控制房價方面具有實際的行動。

對今年宏觀政策及市場的表現，可以預計新政策的出臺上，今年估計沒有更加嚴厲的新政策出來，估計會擴大房產稅試點城市的範圍。而在限貸和限購政策上，今年應該是會加強其嚴格執行力。這樣直接產生的輿論表現上，各種媒體不能鼓吹房價上漲，而是更多的尋找房價下降的新聞。

今年的房地產市場受著政府宏觀政策抑制，與市場需求釋放兩股力量的較量，雖然整體形勢不十分明朗，2012年的房地產市場具有很多的不確定性，但是可以預計，今年的市場會比去年好些，交易量會上升。對於房價，雖然總理的願望是良好的，我還是覺得房價小幅上漲的可能性要大於房價下跌的可能性。主要原因有以下幾點：

第一，通過這幾個月降價，很多樓盤擺脫了現金流壓力，而且進入項目後期銷售，為了追求項目更大利潤，一些開發商會上漲房價。第二，保障性住房還是會作為一個重要的政府政績來宣傳，但是這個對降低房價起不到根本性作用。保障性住房推向市場的量還是相當的少，保障性住房更多的受益者是國有單位，事業單位及政府機關集資建房的大力興起。第三，精裝修商品房市場量的增加，電梯豪宅數量的增加，以及新材料運用，造成開發成本增加這些，都會導致整個市場統計房價出現上漲的局面。

資料來源：搜狐焦點博客 作者：文化勇