【物業管理】物業費標準應重新建立調節機制

發表人 永誠證照 於 2012/6/22 10:16:07

近兩年來，東莞多個社區物業公司醞釀提高物業收費標準。不過，並非所有申請調整物業費的企業都能最終“得償所願”。年初“成功”申請物業費漲價的南城一個中高檔樓盤社區，或因涉偽造業主同意漲價的意見，後被物價局暫緩執行上調後的物業費新標準。近期，在東城、南城幾大品牌物業公司管理的社區，有業主遭遇了物業公司自行漲價並強制扣款，因此業主發起了不少“維權”活動。
　　
提漲物業管理費在近幾年都已經成為整個物管行業的共識。但卻使物業方與社區業主從今年開始矛盾又再進一步突出甚至激化。在黃金樓市看來，平息物管費漲價爭議最根本的解決辦法應是重新建立由市場調節的物業費定價機制。
　　
現行的東莞物業管理費政府指導價是在2004年制定的“限價制”，普通住宅具體最高限價標準為，無電梯商品房為1.8元/平方米，有電梯商品房為2.4元/平方米。當時物業管理實際成本比較低，售樓之初物業費定價主動權也在開發商，出於銷售的競爭性考慮，同時也匹配當年房價水準，物管費定價普遍較低。如大多數樓齡長的社區在上十年前的定價在1元/平方米左右，至今卻得不到更新。近幾年新開盤的社區順著最高指導價的邊緣而行，如定價2.0元/平方米以上的社區則暫時並無調漲需求和爭議，甚至部分企業表示已考慮了未來數年的通脹壓力和勞動力成本上升的因素。如南城有國家一級資質的物業服務樓盤，物業費定價2.35元/平方米，在業主們入住一年多以後，物業管理公司方面已經考慮到年底前能逆轉實現盈利。
　　
以上事實就足以說明，並非8年前物管費實施的政府指導價過低，而是跟社區初始定價、樓齡相關。在多年經營後，由於物價指數、服務成本大幅提高，樓齡長的社區物業公司盈利空間就不斷收窄，甚至出現經營虧損。但是礙於提漲需經過“社區過半數業主同意”，“漲價”成了雙方痛苦的拉鋸戰。
　　
不僅東莞如此，全國各地大多城市都實施物管費的政府指導價政策，允許靈活進行提漲的前提就是與業主的協商，這顯然讓雙方站在對立面上。規範社區售樓時初始的物業費定價，建立物業服務收費標準與勞動力成本、物價指數同步的聯動機制則是較為合理的物業費定價機制和調整方式，此舉也將促進物業服務“質價相符”。如天津市在2009年年底頒佈了物業費標準調節新規，日前江蘇省也考慮大修“物業管理條例”，物業費標準將考慮收費標準、勞動力成本，物價指數同步而進行每年浮動定價。
　　
自然，提漲物業費還要匹配到社區物業服務水準，更重要的是以企業財務制度的透明化為前提。飽受社區業主質疑的是多數物業公司一方面喊著虧損，另一方面卻拓展經營管道，包括社區廣告和出租場地等盈利性收入卻從不向業主公開，故意隱瞞和謊報經營收益的也有之。如瀋陽就擬出臺新規規範公開物業收支，其中規定物業服務企業每年一季度前，必須向業主公開上一年度的物業服務費等物業專案的收支情況，業主大會、業主委員會可要求專業機構審計，確保物業帳單的真實性。

來源：南方都市報