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把脈走勢房產策劃師欲當“尖兵”

2009-12-24
中國策劃學院日前舉辦了“房產策劃師”培訓班，就房地產發展趨勢、應對策略、行銷策略以及房地產拍賣制度、房地產報件程式、技巧、策略等熱點問題進行了培訓。

那麼，“房產策劃師”能否很好地“把脈”行業的走勢？能否為開發商“出謀劃策”，使產品定位更加準確？開發商對此認知程度如何？記者進行了調查。

背景

新政“箍緊”房產市場

對於房地產市場來說，影響最大的莫過於“國六條”。就本地市場而言，成都市統計局最新資料表明，上半年，商品房空置面積持續增加，1—5月全市商品房的總空置面積達157.44萬平方米，增長29.4%，其中住宅空置面積為65.58萬平方米，增長23.6%。商業營業用房的空置面積達到了57.77萬平方米，同比增長了35.7%。“房子不如以前好賣了”成為成都市部分房地產開發公司老總們的口頭禪。

面對日益增大的房屋空置率問題，開發商絲毫沒有放棄房地產這塊誘人蛋糕的念頭。

資料顯示，今年1—5月，成都市商品房的竣工面積達249.63萬平方米，增幅達123.7%，其中住宅為215.40萬平方米，增長135.5%，為房市提供了充足的現房保障。另外，1—5月商品房的施工面積達到了3247.91萬平方米，其中住宅為2617.66萬平方米，增長49.5%。

對於這組資料，成都尺度地產總經理任強有自己的看法，一方面房屋竣工面積和施工面積的大幅度增加，另一方面是住宅空置率的進一步擴大；這在一定程度上表明，消費者需求並沒有開發商所想像的那麼大，而另一方面說明開發商銷售工作並不出色。然而,不管是開發商自己銷售工作做得不好，還是消費者處於房產新政下的觀望狀態，但這些資料和現象都暴露出一個問題——目前房屋銷售並不如意。

同時，由於90平米的界限、70%的規定，使得房地產市場樓盤在一定程度上有趨同性的傾向，同質化競爭可能進一步加重，因此如何應對新政成了房產界的首要問題。

對策

行業催生“房產策劃師”

如何應對新政以及由此可能帶來的同質化競爭？對於房產行業剪不斷、理還亂的複雜局面，需要房地產開發公司運作始終牢牢掌握政策以及把握市場導向，而房產策劃師履行的職責正是從規劃到戶型設計、配套設施以及行銷策略等一系列全盤策劃。

為了適應房地產行業的發展，從去年開始，中國策劃學會(院)便在全國範圍內開始了“職業房產策劃師”的培訓工作。雖然在此之前社會上已經有了一定數量房產策劃師的存在，但中國策劃學院策劃師資格認證中心主任周西平認為，大部分策劃人員缺乏系統的理論學習和嚴格的實際操作，造成了“策劃師”素質良莠不齊，目前，優秀的房產策劃師奇缺是不爭的事實。

據瞭解，目前房產策劃師資格的取得必須經過中國策劃學院的課程培訓，然後參加全國統一的資格考試，考試合格者頒發“房產策劃師”證書，而這個證書被房產業界稱之為“金牌證書”。周西平告訴記者，房產策劃師應該是一個多功能高素質複合型人才，從土地開發到市場調查，從專案規劃到景觀設計，從行銷策劃到新政策略……這都是一名房產策劃師應該具備的能力。

“這對中國策劃業的發展，有深遠和積極的意義，”中國策劃學院教授、成都市人民政府顧問蔡蘇對“房產策劃師”的發展充滿信心，並認為對行業發展具有里程碑的意義。

蔡蘇認為，以前房地產業行業的策劃功能單一，缺乏從整體上考慮公司的全盤運作，以單項策劃居多。比如，行銷策劃、規劃策劃、土地策劃等“各行其是”，分散的策劃專案會使得一個整體項目瞻前顧後，難以從全局上把握整個項目走勢。而房產策劃師則避免了這些缺點，把整個專案捏合成了一盤棋，單個專案策劃始終圍繞一個主題進行。

“通過系統的培訓，使得策劃師在如何運用智慧，利用資源，使用策略上有了一套科學化的過程。而一個專案成功的前提很大程度上取決先期科學細緻的策劃，科學的策劃則是系統化，集約化，科學化的結果。”蔡蘇認為。

開發商

欲以“房產策劃師”為突破口

面對“苛刻”的房地產新政，部分中、小型房地產開發公司幾乎要發出狠話——“大不了不做房產”。然而，房產策劃師的出現卻讓他們看到了希望。

“郊縣城鎮90平方米以下住房要達到70%。但這並不適合當前的市場情況。”剛在成都光華大道溫江段拿了地的王老闆向記者抱怨說，“目前成都周遍郊縣（包括成都市郊縣地區）的需求一般都是以100—130平方米的三房戶型為主，到郊縣買房的消費者圖的就是大戶型，在郊縣和一些二級城市，100平方米以下的戶型受歡迎程度遠遠趕不上100—130平方米的戶型。因此，70%的限制對主攻郊縣的開發商影響較大。”

對於已經出臺的新政，業界雖有不同的看法，但目前唯一能做的就是適應，做好後期的策劃等工作。王老闆表示，雖然前期規劃的都是100平方米以上的戶型，面對新政也必須做出調整。正因為新政的影響，王老闆越來越看中策劃在房產中的作用，因此也聘請了職業“房產策劃師”為自己出謀劃策。

對於70%的限制，和90平方米的門檻，開發商都希望能夠在既定的規則下，通過更加詳細和科學的策劃在激烈的市場競爭中勝出。王老闆認為，策劃師的職責不僅僅是為公司的整體運作提出簡單的建議，重要的是宏觀上把握整個樓盤策劃工作，熟悉各種政策法規。

“房產策劃師”的出現，無疑在業界引起不小的反響。川化集團潤嘉置業有限公司副總經理楊先華在談到“房產策劃師”作用時認為，房產策劃師培訓適應了目前房地產市場需要，作為資金密集型行業，一個項目投資動輒幾千萬元，甚至幾億、數十億元的投資，專案投資的決策過程、開發過程、銷售過程以及後期經營管理過程，無不需要策劃師為企業作參謀角色。一個企業要做大做強，就必須配備專業的策劃班子為企業發展出謀劃策，讓策劃班子對其即將實施的方案進行可行性論證，並積極進行組織運籌，對提升企業競爭力具有重要作用。