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中國物業管理發展趨勢初探

2009年12月11日

面對新世紀，人們都有很多新的願望。物業管理也希望能在新世紀蓬勃發展。談及21世紀中國物業管理發展，讓人不禁想起這樣一件事：20世紀年代剛發明電腦時，人們預計到20世紀末世界用量也不會超過50台。可不到50年的時間，電腦已在世界範圍基本普及，其用量也數以億計。其發展之快令人“瞠目結舌”，可即便如此，誰又能預計到它在下個50年、下個100年的發展呢？而中國物業管理在新世紀的發展趨勢，也很難用準確的語言來把握，在此，只能按照事物發展的基本規律和個人對物業管理的理解對21世紀中國物業管理的發展趨勢作個簡單的描述：

一、隨著社會分工的進一步細化，地區經濟的普遍發展，人們生活水準的不斷提高，人們對生活、工作環境的要求也將不斷提升。物業管理將逐步在中國普及。

這個“普及”有幾個層面的涵義：1、“物業管理”概念的普及。社會分工的細化，政府部門從各專業領域的逐步退出，要求有專業的物業管理公司進行物業管理；同時經濟的發展，人們生活水準的提高，使人們對工作、居住的環境、品質要求也不斷提高。經濟上的解放，對高品質生活的追求，使“花錢買服務”的概念將被越來越多的人接受，為物業管理走入更多家庭創造了條件。2、“物業管理”行為的普及。21世紀，“物業管理”對廣大老百姓來說，已不再僅僅是一個時髦的詞語，而是自已身邊能看的到、體驗到的切實服務。“物業管理”也不是昔日的“門難進、臉難看”的政府機關，而是就在自已身邊，每天為自已服務的“管理者”。“事實勝於雄辯”，每天感受服務、每天感受舒適的生活，“物業管理”自會深入人心。

但這種普及會是個“漸進”的過程，將隨著市場經濟的進程逐步發展。照目常情況看，可能會是由南向北；由省會和大城市向中小城市直至鄉、鎮、村；由商品住房、寫字樓向福利房、安居房、單位建房逐步發展，基本走的是“城市包圍農村”的道路。也有可能在個別“工業化”程度較高或經濟發展較快的鄉鎮率先突破、發展。普及的過程可能會比較慢，其間也會有許多的困難和挫折，但總的趨勢是不會改變的。

二、物業管理立法工作將取得重大突破，全國性物業管理法規出臺，地方性物業規章制度更加完善和細化，在實踐中有更強的針對性和可操作性。

“依法管理”是物業管理生存和發展的基礎。物業管理在中國發展20年了，急需一部全國性物業管理法規對整個行業的行為進行規範，在本世紀初應該會有這樣一部全國性物業管理法規出臺。同時根據這一法規精神，各地方性物業管理規章制度將更加完善和細化。全國性物業管理法規的出臺，一方面國家以法律形式給物業管理提供了行業存在的保障，從國家立法的高度確立物業管理的法律地位；另一方面又以法律文本規範物業管理的行為，使其能“有法可依、依法辦事”，保證整個行業的順利、健康發展。從立法上看，很多內容與現行規定相比可能有很大改變；物業管理的涵蓋範圍空前擴大，從住宅、寫字樓到工業區、廠房；從醫院、學校到政會機關、軍隊營區，覆蓋幾乎氖的建築物、場所及其相關附屬物，物業管理的類型得到極大的擴展和豐富；物業管理的定位和有關概念將重新界定，物業管理中政府行為將逐步淡化，雖然在相當的一段時間裏政府作為管理主體的地位不可取代，但預計從本世幻0年代開始，政府將逐步全面退出物業管理行業，真正實現完全的“市場化”運行。“物業管理”在管理的同時，作為“千家萬戶”聯繫的紐帶、社區人文環境建設的橋樑的作用日益突出，其各項“服務”功能將不斷強化；物業管理行業關係得到進一步協調；政府從物業管理行業的逐步退出，“物業管理企業協會”的規範和成熟，業主自治機構的完善，“物權法”等概念的引入，將進一步理順物業管理行業負責機構、各物業管理公司、廣大業主之意的關係，在保障業主、住戶合法權益的前提下，更便於物業公司日常工作的開展。

三、物業管理走“名牌戰略”之路，物業管理行業“國際化”趨勢，中國物業管理“超級航母”出現。

隨著物業管理範圍和內容的擴展，市場化進程的加快，物業管理招投標的逐步規範，物業管理行業的競爭將日益激烈，行業間的兼併、整合現象將逐漸加劇、迅速擴展。市場競爭是殘酷的，“勝王敗寇”。在這種市場環境下，各物業管理公司將更注重企業的內部管理品質和企業外部形象，“以名牌闖天下，以品質取天下，以服務守天下”，創立企業名牌，樹立行業形象將直接關係到企業的存亡。同時作為一個企業，“效益”是中心，對物業管理這個“微利”行業而言，管理就是“效益”、規模就是“效益”。沒有規模、沒有效益的物業管理企業必然會被市場淘汰。由於競爭的加劇，物業管理行業也勢必走上“橫向聯合、縱深發展”之路，建立健全企業化經營體制的同時，通過關合]並購、改組等方式進行有效擴張，從而降低成本，達到規模經營。隨著市場經濟的發展和完善，甚至可能還會“走出去，引進來”，有“洋和尚”來念中國物業管理的“經”，中國的物業管理也到國外爭奪市場，物業管理行業的國際流動會日益頻繁。另外到本世紀中葉，早期開發的商品房土地使用權紛紛到期，土地使用轉型，對一些老物業管理公司（特別是深圳的物業管理公司）將帶來很大衝擊，到時候行業間的聯合、兼併、轉型在所難免。物業管理企業間合弱為強、強強聯合的行業會相當普遍。綜合種種因素，在本世紀中國物業管理面積1億平方米以上甚至幾億的“超級航母”一定會出現。

“超級航母”的出現也會將中國的物業管理帶入“後工業物業管理時代”，真正實現規模效應。到時全中國物業管理可能主要集中在少數超大型物業管理企業手中，物業管理行業也將成為促進社會經濟發展，配合國家城市化進程，穩定地區經濟的中堅力量。

四、物業管理模式趨向多元化，在物業管理整體水準提高前提下，物業管理向“法制化、市場化、科技化、集約化”的方向發展。

隨著物業管理在全國的鋪開，物業管理中的地區差異將會日益凸現。不同的地區的經濟發展水準、物業類型、需要的管理、服務也各不相同，各地區的物業管理工作也必將圍繞“以人為本、品質取勝”的前提，“因地制宜”地開展各項工作。
探索適合中國國情的物業管理道路，也就是要充分考慮中國經濟發展的地區性、考慮中國市場經濟的特殊性，採取有針對性、切實可行的辦法搞好各地區的物業管理工作。可以“百花齊放、百家爭鳴”，“大型綜合物業管理”和“區域單一物業管理”並存，“自主式物業管理”和“顧問式物業管理”並存，同時配合各地區經濟發展情況和房地產業發展的走勢“量體裁衣、按需服務”，不斷創立符合實際需求的新物業管理模式。再經過5-10年的努力，達到物業管理整體水準的提高，充分滿足人民日益提高的物質文化生活需要，從而更好地促進物業管理行業的發展。

在物業管理需求和管理水準普遍提高的前提下，物業管理企業將堅持“法制化、市場化、科技化、集約化”的方向經營發展，不斷提高企業管理人員素質以及物業管理的科技含量，提高管理服務水準。在創造安全、文明、優質物業的同時，將最大限度地滿足人們社會交往、人際溝通、生活方便等需要。物業管理工作重點最終也應向創造綠色環保、智慧管理、社區文化、生態社區的方向發展。隨著科技的發展和先進開發技術的不斷運用，本世紀會出現真正無人管理的“人工智慧社區”，將大大改善生活品質。

五、明確物業管理與房地產開發商關係的前提下，物業管理與房地產開發關係更加密切，物業管理工作將貫穿建設開發的各個環節。

新世紀裏，開發商與物業管理已不是簡單的“開發、銷售、管理”三段式關係中的兩頭。開發商將作業個主體，開發的同時也是物業管理者。“物業管理”與開發商的結合不但從面上由商品房、寫字樓、工業廠房向所有建築、公共場所擴展，而且在理念上從規劃設計、施工到銷售、管理都要物業管理的參與。物業建設單位在銷售物業時，將必須與購買物業者簽訂前期管理協定，明確前期物業管理的企業名稱、物業管理範圍、價格、標準、期限等較細緻的內容，並及時簽訂“業主公約”。同時建立健全“物業管理”的實施與退出機制，在前期管理工作完成後，現有物業管理應退出。而業主可以保留已有的物業管理公司，提出新的管理要求，也可以重機關報選擇新的物業管理公司為其服務。物業管理的“前期介入”的概念，在今後將被不斷深化，並越來越受到重視，直至成為行業性規範要求。物業管理的重要性和前瞻性正日益提高，物業管理與房地產開發的關係既互相獨立，又密不可分。

物業管理同房地產開發全過程的日益緊密聯繫，有助於將一些先進的管理理念植根于開發的全過程，有助於物業管理企業“品牌戰略”的貫徹實施，有助於切實保障業主權益，便於物業管理整體工作的順利實現；也為開發商從“業主”和“管理”角度考慮問題提供了新的思路。最終保證實現開發商、物業管理和消費者（業主）“三贏”的局面

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