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【房地產經紀人】房地產企業物業管理現狀與對策探討
會員一級
註冊日期:
2010/05/18 12:27
文章: 18
等級: 2; EXP: 97
HP : 0 / 49
MP : 6 / 2003
2010-01-06  

我國企業物業管理自20世紀80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話後,在房地產建設熱潮的推動下,呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮,人們對生活品質和工作環境的要求不斷提高。
我國企業物業管理自20世紀80年代初起步,至90年代,特別是小平志南巡講話後,在房地產建設熱潮的推動下,呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮,人們對生活品質和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下,探討和分析我國企業物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義。

  一、房地產開發與企業物業管理互補作用

  1.房地產開發是企業物業管理的基礎

  企業物業管理是建立在對特定物業之上的管理,是對已經形成並投入使用的場地和設施的管理,而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對企業物業管理的重視程度,直接影響和決定了後續企業物業管理的水準。如果把房地產看作商品,那麼企業物業管理就如同商品的售後服務。房地產在開發階段,尤其是設計、建設時期,一點點的疏忽或遺漏,都會給後面的企業物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不瞭解,遇到維修等問題時會處理困難,更重要的是,如果房地產的配套設施不全或建築施工品質問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯品質差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等。

  2.良好的企業物業管理對房地產的發展有促進作用

  企業物業管理的目的是為了使房產保值、增值,並為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境,物業管理的參與,延長了房屋的壽命,提高人民居住水準。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低品質和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明,買房時,人們在關心房價、位置、居住環境之後,最關心的問題就是房屋的物業管理。如果企業物業管理得好,必然會解除消費者的後顧之憂,促進房地產開發業的發展。

  二、企業物業管理的現狀及問題

  1.建設與管理之間缺乏有效銜接

  近兩年來,有關企業物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞,物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購買了某社區的一套住宅,購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米,並有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施,且寫進了購房合同中。但李先生稱入住已有半年,非但相關的配套設施沒有落實,物業管理費反而漲到了2元/平方米,物業公司說“發展商說的不算數”,收費是依據有關標準,而發展商則稱物業管理已移交,自己無權過問,最後社區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩個問題:(1)一些開發建設單位在商品房促銷時,對物業管理做出不切實際的承諾,給後續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下後患,矛盾在居民入住並實施物業管理後才反映出來,因此業主意見強烈,物業公司代人受過。(2)物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不瞭解或重視程度不高,自行制定收費標準,多收費或亂收費,加重了住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響; 總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先,物業管理滯後,而物業管理滯後的根本原因是法規建設滯後。現行物管法規和政策只是針對大城市中具有一定規模的住宅社區而制定的。中小城市的住宅社區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法,結果在實際操作中,因缺乏行為規範約束和有效的市場自由競爭,由此造成了企業物業管理水準差、收費亂的不利局面。

  2.對企業物業管理的認識模糊

  企業物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委託,按照國家法律和管理標準及委託合同行使管理權,運用現代科學和先進的維修養護技術,以經濟手段管理物業,從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營,並為使用人提供多方面的服務,使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計,截止2005年城鎮房屋建築面積164.51億平方米,其中住宅建築面積107.69億平方米。這是國家的一筆巨大財富,據粗略計算,如果經營管理得好,使全國城鎮所有住宅的使用年限延長一個月,則可為國家節約資金數近16億元;反之,若管理不當,使這些住宅自然淘汰加快,縮短使用期限一個月,就會給國家造成16億元的損失。可見物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而,許多房地產企業單位,對物業管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司,不正規必然落後,目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在企業物業管理過程中的推廣應用率極低,勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等,多數依然單純依靠手工方式進行管理,要耗費極大的人力、物力和財力,最終導致效益差,入不敷出,最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存。

  3.缺乏公平的市場環境

  我國企業物業管理thldl.org.cn起步之初是作為房地產的一種服務手段的衍生物,種種規則也從房地產業沿襲下來,而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的,這樣,自然而然地圈定了勢力範圍,存在市場壁壘,不利於公平競爭。由於現行的企業物業管理體制存在著一定的弊端,物業管理市場一般採取議標的方式,均未實行規範性招標,因此虛假招標屢禁不止。其中還有很多是由國有企業、行政事業單位的房管所或後勤管理部門轉制過來的,仍然運用國企優勢,尚未真正建立起社會化、專業化、市場化的企業物業管理新體制。這些物業管理企業轉制名稱改了但實質運作狀況和管理體制並沒有改變,因此企業運作過程中必然出現這樣或那樣的問題,也使得行業的良性發展受到限制。可見企業物業管理行業發展的根本出路在於建立充滿生機和活力的物業管理市場以及公開、公平的競爭環境。應將物業管理企業推向市場,通過招投標聘請物業管理企業,實行優勝劣汰。但是,目前除少數城市外,絕大多數城市的物業管理市場尚未形成,仍由主管部門或開發企業委派或指派物業管理企業,這種封閉的自我保護式管理方式,不僅有礙物業管理市場的培育和發展,而且使得被委派或指派的物業管理企業難以產生危機感和緊迫感,進而不能更好服務於使用人。
三、企業物業管理解決之道

  1.提前介入

  由於房地產開發和企業物業管理的工作性質和利益不同,考慮問題的角度和分析、處理問題的觀點和方式就會不同。物業管理如同產品的售後服務,它對產品的使用具有最中肯的發言權。因此企業物業管理必須提前啟動、全程介入,貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。企業物業管理的提前介入,一方面有利於設計的優化和房屋建設品質的提高;另一方面物業管理者與住房消費者時刻保持緊密聯繫,據此不斷修整市場定位,使管理方式更鮮明,更有利,更規範,更好的為住戶服務。

  2.規模化

  一般來說有規模的或規模大的物業雖然配置多、開支大、但它所服務的物件也更多,故比沒有規模或規模小的平均成本還是要低。因此只有通過市場化的兼併重組聯合來降低總體成本和社會成本以規模出效益。物業管理行業要走上橫向聯合、縱深發展之路,在建立健全企業化經營體制的基礎上,通過並購那些小物業管理企業的方式進行有效擴張,從而有效降低成本。達到規模經營。

  3.市場化

  用新的政策、法規支援和解放物業管理企業,使企業在市場競爭的條件下鍛煉和完善自己,使其成為自主經營、自我發展、自負盈虧、獨立承擔民事責任的市場主體,在競爭中培養在市場經濟條件下企業生存和發展的能力,尋找適應市場機制的經營方法,要按照現代企業制度的要求,對各級房管部門所屬的物業管理企業儘快脫鉤改制,對開發單位和其他單位所屬的物業管理企業,市房管部門也要加大指導力度,促其儘快離。從而把企業不斷推向前進。由企業遵循市場規律辦事,在竟爭求生存,求發展。

  很顯然,目前企業物業管理公司、開發商之間有很多矛盾。這些矛盾的產生,有開發商在銷售中和工程建設中存在的遺留問題,有企業物業管理自身的問題,有政策法規不健全的原因,對這些問題的解決要分清不同性質,採取針對性措施。建議政府立具有指導意義、可操作性強的政策法規,對不便做出政策法律規定的,就乾脆放開,由企業遵循市場規律辦事,在競爭中求生存,求發展。總之,企業物業管理的實質是讓業主享有一種有物業管理的生活方式,這種生活方式使生活更加舒適、安全、環保、健康、文明、和諧。好的物業管理取決於四大要素:誠信的開發商、配備完善的物業、素質高的業主、負責高效的物管公司,四者缺一不可,相信要我們大家共同努力,高素質的生活、工作環境一定能在不久的將來實現。

http://www.thldl.org.cn/news/1001/30288_2.html

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2010/05/18 13:56




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