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一線飽和 淘金要到二線
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2008/05/19 15:39
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台商如果直到現在才計畫打大陸市場,到二線城市可能才有機會。

在2005年大陸實施針對房地產的宏觀調控後,到上海的淘金夢就破滅了。

上海仲量聯行在2007年公布的研究報告「中國城市20強:中國新興城市」,打響「二線城市」的地產商機,報告指出:現在只有二線房地產經紀人才能賺錢。

「中國城市30強」的研究主持人何凱恩是台灣人,他表示,1995年時上海辦公樓的租金投資報酬率還有8到9%,但目前辦公樓的租金投報率平均已跌到6%以下,扣除房貸利率,投報率已經是負的。相形之下,二線城市的房地產投報率就比上海高。

5年前外商就重押二線房市

外商很早就看到了這一趨勢,並調整了他們在中國房地產市場上的布局。像2004年,外商投資二線房地產的資金比重只有38%,2006年首度超過一線城市,達到57%,此後比重就不斷攀升。

曾經整整12年堅持不到上海以外發展的的港商恒隆地產,因為上海市政府執行拆遷不力,而於2005年宣布暫不投資上海,轉而投資1700 億台幣到二線城市蓋18座商用大樓。

在資金實力不及港商的情況下,成功的台灣開發商更是絕大部分集中在二線城市。例如李孟益的順邁集團在哈爾濱發跡,近年推案總金額在100 億元(人民幣,下同)以上,就連薄熙來在擔任大連市長時,都曾經親自邀請他參加大連的城市開發。蔡長材的華敏集團資產近100億,雖然發跡於上海,但早在 2005年就把投資的觸角伸向昆山、成都、桂林。其他得意於二線城市的台商還包括蘇州的德鑫集團、徐州的漢東建設、天津的凱華房地產開發、昆山的中貿房地產開發投資等。

凱華房地產開發公司董事長丁鯤華曾分析:一線城市土地成本與開發總成本是1比2;二線城市是3比7;三線城市是2比8。只有到二、三線城市,台商才有可能獲利。

北京政府加速興建高速公路及高速鐵路,縮短城鄉差距,也加速二、三線城市的發展。

原來台灣經港澳到上海的飛機都起降在浦西的虹橋機場,上海市政府非要把港澳線改到浦東機場起降,讓台商下機後,要花一個小時以上的時間才能進到市區。後來,上海還一步把虹橋機場的貨運轉到浦東機場,讓昆山、蘇州的高科技台商必須多花兩個小時,把貨運到浦東機場出口。

高速鐵路串起一日生活圈

但在北京政府的區域發展新規畫中,上海的發展方向由東又回到西。今年在上海世博會前完工的「大虹橋交通樞紐計畫」就是以虹橋機場為中心,先把上海市內的地鐵聯結到虹橋機場,然後透過高速鐵路向江蘇放射。

以前上海經滬寧高速公路到南京要3小時,從滬杭高速公路到杭州要3小時,但現在透過高速鐵路,「一小時生活圈」已經成形。

現在從虹橋到昆山搭動車只要18分(開車要1.5小時)、到蘇州25分鐘(開車要2小時),到杭州1小時(開車要三小時)。

昆山中貿房地產開發董事長何信府說,在上海工作的人,透過高速鐵路通勤,可以在昆山、蘇州買房子,就像在台北市上班,因為可以搭捷運通勤,就可以在板橋、永和買房。

華信生態科技(上海)總經理張永明原來在上海七莘經營海釣場,因為虹橋樞紐計畫被拆遷,現在搬到蘇州繼續以淨化海水養高價石斑魚銷往上海。

張永明最大的競爭對手來自海南,但因為蘇州與上海之間的運輸方便,光是一公斤石斑的運費就比海南省17元,就是靠著運輸上的優勢,張永明的石斑才能在上海占有一席地位。

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2010/07/20 18:48
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