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2012年03月03日
來源：中國經營報 作者：杜麗娟

受到調控政策影響，房地產市場觀望氣氛濃厚，市場進入深度博弈。蕪湖新政在出臺不到一周的時間即被叫停，一定程度上反映了中央促進房價合理回歸不動搖的決心。

在調控依然從嚴的形勢下，2012年的房地產市場將會何去何從？住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在接受《中國經營報》記者專訪時表示，未來房地產調控政策的調控，將圍繞“控制投資需求、控制房價上漲速度”和“建設保障房，滿足剛性需求”兩個方向不動搖。

首套房貸政策執行有誤

從政策層面解讀，對剛性需求信貸政策始終是支持的，從來沒有限制性和懲罰性的措施。

《中國經營報》：近期房地產市場出臺了較多政策，令市場關注政策是否會放鬆，貨幣政策是否將由持續緊縮逐漸轉向寬鬆，對此你怎麼看？

秦虹：從政策角度看，對首套房政策從“國十條”開始到現在，一直沒有變過，這就是實施差別化的信貸和稅收政策。具體來說，就是購買第二套房，貸款首付60%，利率1.1倍，是懲罰性的，第三套房不貸款。對於首套房貸款在政策方面從來沒有變過。

那麼，為什麼去年還有一些商業銀行將首套貸款利率提高10%左右的現象發生呢？我想主要是執行的問題，而不是政策的問題。因為從政策層面解讀，對剛性需求信貸政策始終是支持的，從來沒有限制性和懲罰性的措施。今年以來一些商業銀行的首套房貸已經從提高的10%降到正常的利率水準。

為什麼政策會在執行過程中變樣呢？一方面是去年信貸額度非常少，貨幣政策收緊後，在信貸額度非常少的情況下，個人很難拿到購房貸款。因為銀行個貸的額度只能占總額度的一定比例，總額度小，個貸比例就小；額度用完個貸就沒了，如果需求量大的話只能提高門檻了。所以，根本原因在於信貸政策收緊後，導致部分商業銀行自己做主提高利率。因此根本不存在政策層面的原因，從2010年“國十條”實施以來，我們對首套房貸款政策沒有任何的調整。

《中國經營報》：既然政策本身沒有問題，但是在執行過程中仍然遇到了問題，你認為接下來如何去應對這些問題？

秦虹：我覺得商業銀行還是應該自覺遵守國家的政策法規，今年1月份開始，央行在開會的時候，也表示要支持首次購房的貸款，因此目前我們在政策層面的基調是沒有變化的。

去年以來，地方政府調控房地產政策方面主要發揮了兩個作用，一是控制房價，一個建設保障房，在政策執行落實上比較到位。中央經濟工作會議提出，促進房價合理回歸，房價合理回歸了，初次置業的剛性需求才有條件得到滿足，投資和投機也難有獲利空間。所以，控制房價和滿足剛性需求是一致的。這不是一個短期的權宜之計，從長期來看，住房市場要滿足居住需求，不能成為一個投資品市場，這是長期要求，必須堅持。

政策調控不動搖，一是指調控的方向，控制投資需求，控制房價上漲速度；二是建設保障房，滿足剛性需求。堅持這兩個方向不動搖，當然也不是說政策一成不變，還會有一些調整和完善，但我認為調控的方向是不會輕易動搖的。

房地產市場“有限利好”

如果今年能拿到正常的銀行貸款，那麼房企開發保障房、普通商品房的資金壓力就可以得到緩解。

《中國經營報》：在調控政策的影響下，今年房地產市場將會出現哪些變化？

秦虹：客觀講，房地產市場的調整本身就是一個利益再調整的過程，調整過程中各方都要做出犧牲，都要做出利益的調整。

從“國十條”到“國八條”，連續兩年的調控，市場發生了一些變化，主要體現在以下幾個方面：一是投資和投機性需求被擠出市場，現在房地產市場主要支撐是剛需，很多大城市房屋成交需求中，小戶型占比相比2011年將有所提高，剛需對市場的支撐力將會很大；二是房價的漲幅大幅回落，降價和停漲的城市越來越多，房價過快上漲的勢頭得到控制，部分專案已經出現了價格的向下調整；三是調控導致企業分化更加明顯，調整和轉型將是企業面臨的新主題，過去房地產市場比較熱的時候，各行各業的資金都湧向房地產。從去年開始，一些企業開始退出房地產市場，選擇多元化的投資，說明企業的調整已經開始出現。

《中國經營報》：目前很多人都在猜測信貸放鬆將對房地產行業是一個利好現象，你怎麼理解？

秦虹：這只是一個“有限利好”。第一，今年信貸放鬆也是有限放鬆，不可能像2009年那麼大幅度放鬆，所以也不可能冀希望會出現2009年那樣非常寬鬆的信貸支持；第二，今年的信貸主要投資方向是實體經濟和小微企業，並不是說放鬆了就會投進房地產；第三，房地產作為資金密集型行業，對資金需求依賴度很大，信貸額度寬鬆，一定程度上對房地產有好處，包括個人住房抵押貸款，可能會容易一些，不像過去沒有額度貸不了款，現在有了貸款對刺激銷售就有好處，有利於企業回籠資金，這應該說是利好。

此外，普通商品房開發、保障房的開發貸款也會得到及時的支援，不用去高成本融資。相比去年銀行信貸額度比較緊的情況，不少開發企業不得不到社會上去高成本融資，給企業造成的壓力比較大。如果今年能拿到正常的銀行貸款，那麼房企開發保障房、普通商品房的資金壓力就可以得到緩解，但是我認為這也是有限的，不會出現大的回流，所以不要抱太高的希望。

資料來源：http://finance.ifeng.com/money/roll/20120303/5696937.shtml