永誠諮詢顧問有限公司

預言一、住宅市場“超調”風險加劇

從2011年11月至2012年３月，房地產市場經歷了一次“斷崖式”成交量暴跌。幾乎所有城市，無論住宅還是商業地產，均出現交易量大幅下滑。主要因為，在11月中央經濟工作會議前後，國務院再次傳遞出十分明確的調控信號，而且促“房價合理回歸”的措辭，很容易被公眾理解為：此次調控的最終目的，是令房價真正出現下跌。這一預期令市場出現了濃重的觀望情緒。
　　
在局部區域，例如一線城市遠郊區縣，或供應量很大的二三線城市，住宅市場“超調”風險加劇。所謂“超調”，即超出“合理回歸”範疇的調整，即房價在局部市場，超過30%的下跌。
　　
預言二、支持首套購房，可防範“超調”風險
　　
房地產市場的“超調”，可能引發局部區域市場的“超跌”，而近三個月來，頻繁發生的“砸售樓處”等過激維權事件，在政治上，同樣也可能引發“維穩”風險。
　　
在這一背景下，今年兩會，再次重申促房價合理回歸的同時，也明確表示，在按揭貸款和利率等金融政策上，給予首套購房支持,同時強調要大力增加普通住宅的供給。這是為了防止成交量超跌，而令市場陷於不正常的波動之中。
　　
預言三、“雙軌制”促使行業規則發生重大轉變
　　
近十年來，房地產市場可謂火爆，用一句話來形容就是“地方政府只要賣地就賺錢，開發商只要囤地就賺錢，投資人只要買房就賺錢”。這種市場狀態是不正常的，一定無法長久。
　　
隨著數目巨大的保障房進入市場，宣告著房地產市場正式進入到“雙軌制”時代。這彷彿是，原本22個隊員參賽的足球場，變成了只能容納10個人的籃球場，一些隊員，勢必被淘汰。我們預言，未來的趨勢將演變成“地方政府由賣地轉變為產業的推動者，開發商由地產商轉變為房產商，炒房者與專業機構結合成為專業的投資人”。
　　
因此，即使如一些人所預料的，此次調控結束，房地產市場重新進入上行週期，但在行業調整和行業規則轉變的大背景下，房地產市場也不會像2009年至2010年一樣，出現較為極端的報復性反彈。房地產行業將進入依靠資本、產品、專業能力賺取利潤的時代。而過去那種，依靠土地升值賺取暴利的時代將一去不復返。
　　
預言四、調控不會轉向，政策博弈加劇
　　
此輪房地產調控的核心是，普通住宅市場的“去投資化”，既是防控投資過熱的經濟干預手段，同時也是確保穩定，平抑民怨的政治舉措，帶有濃烈的政治色彩。因此，至少在本屆政府任期之內，房地產調控的方向不會發生轉變，即中央不可能出臺，同樣也不可能允許地方政府出臺任何類似2009年的房地產救市政策，對於投資型購房需求，更不會給予金融方面的鼓勵和支持。
　　
但是，由於房市目前存在“超調”風險，而房市的超調和超跌，同樣可能引發經濟和政治的不穩定，因此，中央可能在2012年，有限度的允許部分地方政府放鬆調控政策。
　　
預言五、信託違約“軟著陸”，金融機構接盤
　　
2011年，綠城信託違約到期，引發綠城償債危機，引起市場關注，而今年，更將有7000多億人民幣房地產信託到期，其中多半存在違約風險。綜合各種資訊判斷，信託違約很可能會以一種軟著陸的方式被化解，而不太可能變成一種全行業的危機。
　　
一方面，是決策層會從維穩的角度思考“信託危機”，國家會對到期存在違約風險的信託，給予一定政策上的支持，保證信託的安全性，以免影響社會穩定。另一方面，違約的信託背後，其實有大量金融資本準備接盤，如資產管理公司及特定的基金等。不排除有個別信託會爆發一些問題，但出現大規模的信託違約對付風險的可能性不大。
　　
預言六、商業地產維持熱度，面臨泡沫風險
　　
儘管，2011年11月，受調控影響，商業地產在火爆了一年多後，成交量亦出現銳減。但相信很快，商業地產熱度會重新升溫。
　　
這主要因為，一方面，一線城市和一些二三線城市，商舖寫字樓價格快速上漲。尤其是春節後，北京商業租金上漲近50%。戴德梁行最新報告，將北京評為去年，全球商業租金上漲最快的城市。預計租金上漲，會進一步推進成交價格的上漲。
　　
另一方面，北京、上海等一線城市，商業地產仍存在供不應求的現象，尤其北京寫字樓供應十分有限，這種現象預計到2014年，才能有所緩解。
　　
最重要的原因則是，民間投資依然沒有有效的出口和路徑。在住宅市場投資受到抑制的情形下，商業地產成為投資的重要出口。
　　
但此輪商業地產升溫，也令資金開始盲目進入商業領域。尤其是在一些二三線城市，城市綜合體鱗次櫛比，紮堆建設，某些城市在建的城市綜合體甚至超過上百個。商業地產對專業性和運營能力要求極高，針對商業地產的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫的危害性更強。
　　
預言七、基金快速增長，政府監管加強
　　
調控為剛剛興起的房地產基金，提供了非常好的發展機遇。儘管地產基金在房地產投資中所佔比重很低，但是，預計未來幾年內，地產基金可能維持爆髮式的快速增長。
　　
但也要看到，政府正在加強對基金行業的監管。2012年，政府很可能對私募股權基金出臺一些專門的監管措施。天津已經提高了註冊基金公司的門檻，這一門檻很可能還將不斷提高。
　　
政府監管的加強對於基金行業來說，是利好。加強監管，淘汰那些濫竽充數，投機取巧，違法操盤的基金，而保留住那些專業的基金。有利於在未來分散房地產行業過分依靠銀行貸款發展的金融體系風險，有效的將民間資本引導到合理的供應層面，從源頭上解決房地產投機問題。

作者：高和投資董事長 蘇鑫

資料來源：中國證券報