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2012年04月16日

一、1998年以來房地產政策演變

1998年，在取消福利分房和實現住房貨幣化分配政策的帶動下，我國房地產業逐漸轉向市場化並由此邁上快速發展的通道，大致走過了五個階段：平穩發展、快速發展、調整、復蘇和全面調。我國房地產業經歷了“政策支持”，到“抑制房價”和“穩定房價”，到“重申支柱產業”，再到“嚴厲調控，促進房價合理回歸”曲折的演變過程。

1.1998年-2003年：政策支持房地產業發展

1998年到2003年，我國政府出臺了一系列的政策，房地產市場在此時期獲得政策鼓勵與信貸支持，平穩發展，對宏觀經濟的推動具有重要意義。

2.2004年-2008年前三季度：調控供需、抑制房價

基於此階段房地產投資過熱和房價上漲過快的現象，國家出臺一系列調整政策，通過調控供給總量以及需求總量，抑制過熱的投資和房價的過快上漲。

3.2008年四季度-2009年：重申房地產支柱產業，推動內需

2008年四季度開始，為應對金融危機，保持國內經濟穩定增長，貨幣政策和針對房地產業的抑制性政策全面放鬆，房地產市場成為在金融危機下“內需驅動”的重要發動機。

4.2010年至今：嚴厲調控，促進房價合理回歸

為遏制房價過快上漲，2010年4月起，國務院發佈了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》等一系列檔，目的在於抑制投資投機，加大保障房建設，遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸(見表1)。

表1：1998-2011年主要房地產調控政策

時間
文件或事件
主要內容

1998.7.3

國務院《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，國發(1998)23號

進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設；停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。

2003.8.12

國務院《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，國發(2003)18號

房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。促進房地產市場持續健康發展，能提高居民住房水準，促進消費，擴大內需，拉動投資增長。

2004.3.31

國土資源部、監察部《關於繼續開展經營性土地使用權招拍掛出讓情況執法監察工作的通知》，國土資發(2004)71號

8.31大限，提高拿地門檻，抑制囤地：要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，此後，所有經營性專案用地須公開競價出讓。

2005.3.26

國務院辦公廳《關於切實穩住住房價格的通知》

首次明確提出抑制房價過快上漲，明確要採取有效措施，抑制住房價格過快上漲。

2006.5.24

國務院辦公廳轉發建設部等部門《關於調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》，國辦發(2006)37號

要重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房；為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業稅；保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。

2007.8.7

國務院《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，國發(2007)24號

強調加強廉租房、經濟適用房建設；建立多層次住房保障體系，加快住房分類供應體制的實施，並且首次明確，把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能。

2008.12.8

中央經濟工作會議

要把滿足居民合理改善居住條件願望和發揮房地產業支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。

2009.5.27

國務院《關於調整固定資產投資項目資本金比例的通知》，國發(2009)27號

普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

2010.1.10

國務院辦公廳《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，國辦發(2010)4號

商品住房價格過高、上漲過快的城市，要切實增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應；嚴格二套房貸款管理，首付不得低於40%。

2010.4.17

《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，國發〔2010〕10號

堅決抑制不合理需求，增加住房有效供給，加大保障房建設。

2010.12.12

中央經濟工作會議

要加快推進住房保障體系建設，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

2011.1.26

國務院辦公廳《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，國辦發〔2011〕1號

進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設力度；強化差別化住房信貸政策；合理引導住房需求；落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。

2011.12.14

中央經濟工作會議

堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產市場健康發展。

資料來源：中國指數研究院

二、1998年以來房地產市場發展特徵分析

1.我國房地產市場迅速發展，重點城市房價上漲過快

近年來我國房地產市場迅速發展。1998~2011年，全國商品房銷售面積從1.2億平方米增長至10.9億平米，累計增長9倍(複合增長率18.4%)；銷售額從2513億元擴大至5.9萬億元，累計增長近23倍(複合增長率27.5%)；銷售均價從2063元/平米上漲至5377元/平米，累計上漲2.6倍(複合增長率7.7%)。

我國房地產市場階段性特點明顯。2004年以前，房地產市場較為平穩。2005年後，受政策調控及宏觀經濟因素影響，市場波動較大，價格漲幅擴大尤為明顯。2010~2011年，在嚴厲的調控政策下，商品房銷售面積和銷售額的複合增長率分別下降至7.7%和15.5%，銷售均價增長率降至7.2%，明顯低於2005~2009年的11.0%。

近年重點城市房價上漲過快。從2006~2010年住宅銷售均價複合增長率來看，全國平均水準為10.9%。一線城市中北京、上海、廣州、深圳，二三線城市中的昆明、杭州、蘭州、福州、南寧、貴陽等，增長率是全國平均水準的2倍以上。在35個大中城市中，商品住宅價格複合上漲率基本都高於全國水準，是全國平均水準1.5倍以上的有17個城市，低於全國平均水準的只有7個城市。

2.房地產市場變化受宏觀經濟環境影響顯著

宏觀經濟快速增長，支撐了房地產市場快速發展。2005~2011年，貨幣供應量及人均可支配收入複合增長率較之前擴大了3個百分點，GDP增速較之前擴大了6個百分點，人均GDP增速擴大了6.3個百分點，這些外部因素的變化，加大了房地產需求，是近年房價上漲較快的重要支撐因素。

供給不足及地價漲幅加快促進了房價過快上漲。2005~2011年新開工面積複合增長率下降了5.4個百分點，土地單價漲速較之前擴大了9個百分點，新開工增速放緩，造成供給不足，地價上漲加快增加了開發成本，這些都是影響房價上漲的重要因素。

三、未來展望

近幾年我國房地產市場發展迅速，有力地促進了投資和擴大內需，是經濟增長的重要動力。但與此同時也帶來了一些問題，如重點城市房價上漲過快、保障房發展遲緩等。我國仍處於城市化和工業化階段，房地產市場發展時間較短，在經濟總體仍處於較快增長階段、城市化進程平穩推進等大背景下，未來房地產市場仍有較大發展空間，房地產長效機制也將進一步健全，市場結構將發生變化。

1.長效機制進一步完善，房地產業將面臨更健康的環境

根據住建部的資訊，住房資訊系統建設將在2012年加快推進，6月末前將實現40個重點城市與住房和城鄉建設部聯網，明年要爭取實現全市、全省聯網。房產稅在去年滬渝兩地試點的基礎上範圍有望擴容，“十二五”時期可能在全國推廣。住房資訊系統建設和房產稅改革將為抑制投資投機性需求的長期化準備條件。另外，保障房的建設和管理制度將進一步完善，《住房發展規劃》和《住房保障房法》的制定也會取得顯著進展。土地招拍掛制度也可能逐步落到實處。隨著一系列長效機制的逐步建立和完善，我國房地產市場將面臨更為健康的發展環境。

2.房地產業仍有較大發展空間，但是速度會明顯放緩

根據國際經驗及我國歷史資料，商品房需求與城市化率、貨幣供應量以及宏觀經濟增長具有高度的正相關關係。根據國務院發展研究中心和世界銀行聯合發佈的報告《2030年的中國：建設現代、和諧、有創造力的高收入社會》，未來20年中國經濟仍能以較快的速度保持增長。

儘管受經濟增長、城市化等促進因素帶動，我國房地產業在總體上仍有望繼續增長，但由於房地產業的抑制性政策短期內不會放鬆，保障房建設力度加大分流一部分需求，經濟增長、貨幣投放等外部促進因素也將有所放慢，預計未來房地產市場的發展速度將會放緩。

3.市場結構繼續轉變，不同城市、不同物業、企業分化加劇

首先，不同城市的分化將更加明顯，三線城市將是增長主要動力。預計未來幾年，作為城市化水準提高的主要著力點，三線城市的普通住房市場將繼續面臨機遇，是未來幾年房地產市場規模增長的主要來源。

其次，商業地產、養老地產等物業將面臨發展機遇。在一二線城市，普通住房市場過去幾年發展較快，隨著人們收入水準和消費結構的轉變，高端住宅將有源源不斷的需求。另外，在“住”的需求被滿足之後，商業地產、旅遊地產、養老地產等滿足更高層次需求的產品可能面臨機遇，但企業也應注意不同物業投資背後隱含的政策風險和管理風險。

再次，企業“強者恒強”局面延續，行業集中度進一步提高。過去兩年，儘管遭遇嚴厲的市場調控，但萬科、中海、保利、恒大等品牌房企銷售業績跑贏大市，占全國的比重持續提升。未來幾年，在房地產業總體增長趨緩的大背景下，產品品質高、資金實力強、品牌影響力大的龍頭企業將贏得更多市場空間，而中小企業可能逐步淡出，行業集中度將繼續提高。

來源：中國經濟網