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全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套，環比8月前三周下降了10%。樓市金九未現，房價何去何從？惠譽此前的預測，2013年年中前中國可能出現房地產泡沫破滅引發銀行業危機。和訊網就此連線了興業銀行首席經濟學家魯政委、北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛，儘管魯政委預計，房價下跌15%就足以令市場崩潰。杜猛承認，如果堅持嚴厲調控，房地產企業的現金流終將崩潰，但二位專家均表示，中國銀行業不會因為房地產出現大的風險。杜猛表示政府並不會繼續對房地產進行打壓，十八大後房價必將反彈。
　　
1.中國銀行業不會因為房地產出現大的風險。
　　
2011年3月，海外媒體援引國際信用評級機構惠譽（FitchRatings）人士稱，惠譽認為一旦中國房地產泡沫破滅，中國銀行業將面臨資不抵債的風險，中國在2013年年中前爆發銀行業危機的概率高達60%。
　　
魯政委指出，從目前來看，惠譽的判斷已經被證明是錯誤的了。從已經披露的銀行上半年年報來看，其主要壞賬集中發生在外貿和製造業，並不在房地產，也不在地方融資平臺，目前看到的恰恰是房地產情況在好轉。
　　
杜猛認為，銀行業並不會因房價下調出現太大問題。
　　
從目前全國的基本情況來看，房價在連續下降9個月之後，從7月份開始回款回升，但上升幅度僅為百分之零點幾，可忽略不計，但房價下行9個月累計5個百分點降幅，卻被銀行以取消首套房貸優惠利率及房貸加息吃掉了。
　　
“房地產調控的一點點成果，紅利都被銀行拿走了。”杜猛指出。
　　
國內的房地產市場如果出現崩潰，銀行業絕對保不住，但在杜猛看來，就目前而言，中國的銀行不僅僅是全球利潤率最高的銀行，同時也是做按揭最安全的銀行。房地產給銀行帶來的系統性風險其實很小，且遠遠低於銀行自身的風險。
　　
杜猛指出，隨著城市化進程的推進，在銀行業和房地產業的蛋糕中，政府、企業、銀行各自拿走三分之一，而且國內的銀行或規避、或轉嫁，將風險化解，並對房價上漲起到推波助瀾的作用。
　　
2.杜猛：2011年房地產融資2.5萬億即將進入還款期
　　
2011年，在國內外上市的152家房地產開發企業的融資約達到6500億元，非上市房地產企業通過信託方式的融資額也超過6500億元，通過私募股權投資基金等非金融機構的短期小額貸款也數字驚人，杜猛預計這一數額也超過5000億元。
　　
不僅如此，中央企業在房地產業中的投資也超過3000億元。除國務院准批從事房地產開發的15家央企外，還有眾多央企並未退出房市，杜猛判斷，央企有60%-70%的資金，即3000億元以上的資金被變相挪用作房地產投資。
　　
“這2.1萬億的房地產融資，還是不窮盡的統計，”杜猛指出，在房地產範疇內還有一些不可預見的融資，實際融資總額應超過2.5萬億。而按照慣例，2010年10月28日之後進行的信託融資在今年年底前後陸續到期；私募股權等非常規的綜合融資，通常成本較高。
　　
“房地產企業過去的融資和市場回款管道都比較通暢，但現在無論是國家隊、上市隊，還是民營隊，都將面臨融資到期、還款壓力大的問題，”杜猛指出，一方面是還款壓力大，另一方面是房子賣不動，房企或用新的貸款還款，或展期還款，但銀行也有自身的壓力，而且無限制展期也是違背相關規定的。
　　
3.杜猛：如果堅持嚴厲調控，房地產企業的現金流終將崩潰。
　　
如果今年下半年國內的宏觀經濟形勢繼續低迷，地產業回籠資金疲弱，整個地產業的重新洗牌將不可避免。杜猛如是說。
　　從2010年新國八條出臺至今，史上最嚴厲的房地產調控政策的持久性是所有人沒有預料到的，杜猛指出，如果堅持嚴厲調控，房地產企業的現金流終將崩潰，而目前，房企之所以能夠忍受調控，與地方融資平臺不無關係。
　　
與地方政府相比，房地產企業的情況似乎要相對樂觀。除融資之外，整個房地產市場中的自有資金仍有超過2萬億資金，從負債率來看，房地產企業融資負債比多則60%-70%，少則20%-30%，全行業平均負債率為50%-55%。這與我國其他工業、礦產、汽車等行業相比已經是非常低的，更是遠遠低於地方政府高負債率，個別地方負債率達300%。
　　
鑒於地方政府的負債率遠遠高於房地產企業，房企們就跟地方政府對賭——如果資金鏈斷裂，也是地方政府融資的資金鏈斷裂在先。
　　
3.魯政委，房價下跌15%就足以令市場崩潰。
　　
對於此前針對銀行做了一系列壓力測試，魯政委並不以為然。他認為房價下跌15%就足以令市場崩潰。
　　
“而是這種壓力測試，是用靜態的測試掩蓋了動態的盲點。”魯政委說。
　　
魯政委認為，在靜態狀態下估算，房價下跌30%甚至50%，反映在銀行帳面上只有10%壞賬，銀行完全可以承擔。但事實上，考慮到房價大幅度下跌的誘因和深層後果等動態因素，房價下跌15%就足以令市場崩潰。因此，用靜態測算的方式測定銀行壓力，並用之於決策，實際上是差之毫釐謬以千里的。
　　
魯政委早在兩年前就指出，銀行業房貸壓力測試存在兩個誤區，一是房地產貸款界定範圍不僅僅包括個人住房抵押貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款，因此，實際涉房貸款比重應該高於官方測試使用的20%；二是所有壓力測試未提及房價下跌三四成之後宏觀經濟的回饋問題，如失業率顯著上升等。
　　
“全球的經濟運行經驗都表明，從來沒有哪個國家在實際房價短期大跌30%後，整個經濟運行仍可安然無恙！”魯政委表示，房市調控需要精確打擊，但精確打擊顯然應該消除雷達盲點。
　　
4.杜猛：政府並不會繼續對房地產進行打壓，十八大後房價必將反彈。
　　
最重要的是，中國的房地產市場有較重的行政干預。杜猛指出，無論是買房者持幣觀望、房地產業形勢不佳，這都是次要的，最重要的是房地產資金流還是安全的。除了市場的剛性需求，支撐企業與地方政府對賭的條件主要在於，2012年上半年國民經濟運行持續低於預期，房地產市場繼續下行將對全年經濟形勢產生不利影響，因此，政府並不會繼續對房地產進行打壓，“我們很難去用現在的市場情況去判斷房價一定會降。”
　　
十八大召開在即，杜猛預計，十八大後房價必將反彈，但政府絕不會容忍出現報復性反彈，所以銀行業的風險還是在縮小。
　　
與地產業給銀行業帶來的風險相比，杜猛認為，銀行自身的風險更值得關注。
　　
杜猛判斷，如果以十年的黃金週期來判斷銀行業的發展，到2016年，銀行的壟斷性、政策性紅利被吃完，行業利潤擠壓殆盡，銀行業將結束其高速成長期。
　　
杜猛認為，長期以來，銀行的高利潤都是建立在房地產等實體產業的痛苦之上，銀行高利潤時期的結束，對房地產而言卻是一件好事。
　　
魯政委對房地產風險的看法是，房地產的問題講了多年，固然不好辦，但房地產的發展一直在政府的掌控之下，能看到的風險就不是真的風險。
　　
魯政委認為，從大的趨勢上看房地產後市是樂觀的，但是中間會有波折和風險。所謂的風險，固然會由外部引起，但是政策應對是否得當顯得非常重要。但恰恰是對政策應對水準的信心不是很足，魯政委對房地產後市持謹慎樂觀態度。

資料來源：中國證券網