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2010-01-06　　

出於職業的需要，筆者接觸了大量的物業管理工作糾紛案例。經過認真研究，筆者發現：在大量的保安打業主、財產失竊、亂收費等糾紛案例中，都存在一個共同特徵，那就是這些案例大多是由於物業管理公司自身定位不當、發生權力倒置或權力缺乏有效監督等造成的。
無可否認，中國物業物理行業已得到飛速發展。2002年，僅深圳市物業管理行業從業人員即已達7萬多人，行業總產值近50億元，占深圳全市總產值的比重達2％。然而，在物業管理得到廣泛推廣和認同的同時，諸如保安打業主、承諾不能兌現、物業管理公司亂收費甚至挪用樓體維修基金等所引起的各種物業管理糾紛屢屢發生。據中央電視臺“3•15”晚會對70多萬手機用戶現場調查的結果顯示，超過7成的人對現有的物業管理工作不滿意。這無疑使物業管理行業陷入了空前的信任危機，給行業的健康發展敲響了警鐘。

　　有鑒於此，不斷有專業人士為物業管理行業的發展獻計獻策。全國人大於2002年10月15日就物業管理工作立法向全社會廣泛徵求意見，而打假出身的王海甚至向人大提出徹底改變目前的物業管理工作模式、實行完全業主自治的立法建議，以從根本上改善某些社區中業主對物業管理公司強烈不滿、卻又無可奈何的現狀。

　　出於職業的需要，筆者接觸了大量的物業管理工作糾紛案例。經過認真研究，筆者發現：在大量的保安打業主、財產失竊、停水停電、亂收費、挪用樓體維修基金等糾紛案例中，都存在一個共同特徵，那就是這些案例大多是由於物業管理公司自身定位不當、發生權力倒置或權力缺乏有效監督等造成的。

　　這樣就存在一個問題：社區的物業包括社區公用設施設備、道路等都是業主自己的財產，對自己財產的管理，業主為什麼卻無能為力呢？我們知道，社區物業作為一個整體，除了業主們的私有產權外，還存在大量的共用設施設備、道路以及開發商的空置房等集體產權。產權的複雜和分散性，使單個或部分業主無法維護自己的權益，只能通過社區業主委員會來維護自己的正當權益。而目前的現實是，大多數的社區業主委員會形同虛設或根本就沒成立，即使成立了，社區業主們也不知道業主委員會成員是誰或者怎麼運作，一旦發生糾紛，也不知道怎麼通過業主委員會維權。立法的滯後，業主委員會地位的弱化，已成了制約物業管理工作行業發展的瓶頸。

　　在日本、香港等發達國家或地區，業主委員會對物業管理公司的選聘、監督等有著絕對的發言權。一旦物業管理公司的服務不能得到大多數業主的認可，即有被解聘的危險。這也保證了這些國家或地區業主的權益能夠得到最大限度的保障。

　　筆者認為，應改進當前的物業管理工作，大力強化業主委員會的地位和作用，積極扶持業主委員會的工作，從而有效地加強業主對物業管理公司的監督，保障業主權益，減少物業管理糾紛，促進行業的健康發展。

　　一、物業管理行業主管部門在政策上應大力扶持業主委員會的工作

　　由於物業管理公司在就業、稅收、經濟增長等方面的貢獻，使行業主管部門在政策上可能存在這種傾向，即對物業管理公司的工作主要由行業主管部門來監督、指導，而不是充分發揮“業主委員會”這個民間團體的“主人”作用，甚至認為業主委員會可有可無。在市場經濟條件下，離開了權利主體（業主委員會）的監督和制約，物業管理行業主管部門監督指導工作力度的弱化和不及時性，就有可能導致物業管理公司遠離行政主體的作用範圍之外、致使物業管理公司違約行為和侵權行為的發生。只有強化業主委員會的及時監督作用，才能最大限度地保障業主們自身的權益，減少物業管理糾紛的發生。

　　根據現行的物業管理條例，物業管理行業主管部門應加大對業主委員會工作的扶持力度，在符合條件（即入住率或物業已交付使用的建築面積達到50％以上，或者已交付使用的建築面積達到30％以上但不足50％，且使用已超過一年）但尚未成立業主委員會的社區，及時會同開發商與業主協商召開業主大會，成立業主委員會；由業主委員會與物業管理公司重新簽訂物業管理委託合同；通過業主委員會來直接監督物業管理公司的行為。

　　成產業主委員會的工作除應得到政府主管部門、行業協會的大力支持和開發商的協助外，還應上升到城市管理的高度，直接納入居民委員會的工作範圍之中。

　　二、政府立法上應強調業主（業主委員會）的物業管理工作委託權主體地位

　　社區物業是全體業主（有時還包括開發商業主）自己的物業，全體業主應是物業的主人。根據我國《民法通則》關於財產權的規定，物業購買者有償取得物業後即成為物業業個（產權人），他們即是物業的權利主體。作為全業主的代表，業主委員會有完全的權利。以主人的身份採取公開招標或約聘等方式選聘符合自己條件的物業管理公司對社區進行管理，與中標的物業管理公司簽訂物業管理委託合同。而現實情況是開發商委託的物業管理公司在業主入夥率達到50％以後，既不配合社區業主成立業主委員會，更不承認物業管理的委託權主體已發生轉變。他們秉承從開發商那兒得到的社區管理權，對業主行盡吆喝之能事，仿佛他們才是社區的主人。更有甚者，少數物業公司更與開發商一起欺壓業主，而分散的單個業主對此是無能為力，徒歎奈何。如上海雅仕居社區發生的開發商與物業管理公司集體毆打業主的事件就是典型的例子。
　為此，新的物業管理工作立法應明確規定開發商委託的物業管理thldl.org.cn公司的過渡性和時效件。也就是說，凡是與開發簽訂物業管理工作委託合同的物業管理公司，他們對社區的物業管理工作權一候業主委員會成立即自動失效。要繼續對社區進行物業管理，必須得到全體業主的認可，並與新成立的業主委員會重新簽訂物業管理委託合同。

　　由於業主委員會成立後，一般都會以公開招標等方式重新選聘物業管理公司，從而可能使沒有提供良好服務的開發商委託的前物業管理公司失去物業管理權，所以舊的物業管理工作條例中要求物業管理公司主動配合業主成立業主委員會的條款應是不適用的。在這種立法精神指導下，社區關於業主與物業的有關資料檔案在移交業主委員會選聘的物業管理公司前應由開發商代管，即開發商負有保管之責，而不是前物業管理公司。

　　三、物業管理公司應充分尊重業主財產所有權

　　市場經濟是法制經濟，受開發商委託的物業管理公司不能依靠開發商的庇佑，車牢地抓住已到手的物業管理權不放，而應該轉變觀念，充分尊重業主的財產所有權，正確認識物業管理行業的“服務”性質和自己的受託地位，以優質的服務、良好的服務價格比贏得業主的認同，從而贏得社區的物業管理工作委託權。在這一點上，許多物業管理公司包括一些一級物業管理公司可能都還存在錯誤的認識。如X悔物業公司過去有個著名的“五個接”，其中一條就是社區業主委員會委託的專案不接。還有一些社區，前物業管理公司在業主委員會成立後，因服務不到位，在業主委員會的公開招標中落選，卻拒不退出，以致鬧山像廣州新興白雲花園社區兩家物業管理公司共守一個社區、業主卻不知道交費給誰的笑話。

　　物業管理工作委託權的權利主體在於業主和業主委員會。只有尊重業主的財產所有權，與業主委員會簽訂的物業管理合同才是有效的，才能受到法律的保護，而與開發商簽訂的物業管理工作委託合同只能在物業過渡期生效。

　　四、業主委員會應提高素質，保證工作的規範性、客觀性和公正性

　　物業管理行業是一個特殊的產業，因為物業管理公司經營的業務品種很單一，就是對社區物業管理工作，對社區業主的服務。一旦物業管理公司的服務得不到業主的認可，失去對社區的物業管理權，對管理該社區的物業理公司來說是致命的——全套人馬都得下崗或失業，從而影響社會的安定。如果業主委員會的工作不是十分的規範、客觀和公正，就會造成嚴重的社會後果。

　　為了保證這一點，有必要對業主委員會的人員索質、人員構成、職責許可權等作山嚴格的界定。如業主委員會委員的選聘須本著自願、熱心、敬業、公正的原則；需設立一名專職委貝負責日常工作；每週或每月提出一份工作報告，對物業管理公司的工作進行監督成提出建議；社區的物業管理工作重人事項必須交付業主大會表決，超過三分之二票數方能生效，而物業管理公司有權列席旁聽等。

　　為廣使業主委員會能卓有成效地開展工作，業主委員會必須有固定的工作地點（須由開發商提供，可以就在物業管理用房內辦公），業主委員會成員的職責範圍及聯繫方式、業主委員會的工作報告必須在社區宣傳欄內予以公市或公示，以便物業管理公司或社區業主能及時聯繫和溝通，也使物業管理公司和業主委員會的工作時時處於全體業主的監督之下。而物業管理公司的選聘，也必須通過公開招你等透明的方式進行；只有經業主人會同意並授權後，業主委員會才有權同新的物業管理公司簽訂物業管理工作委託合同。

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