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【房地產經紀人】超級經紀人網:保障房能否救濟樓市
管理員
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2011/04/25 14:16
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超級經紀人網:保障房能否救濟樓市 來源:搜狐焦點網 2011年09月26日

由於房價直線上升,居高不下,使得近三年來中國的住房市場發生了重要的變化。大多數的人認為房地產市場失去了平衡。就是在這樣的背景之下,我國出臺了大規模的保障房計畫。
  
保障房的問題從計畫到實施建設,一直備受關注,也飽受爭議。從幾個歷史資料來看,2009年全國保障性住房建設規模是260萬套,2010年是580萬套,2011年上升至1000萬套。2012-2015年還要完成2600萬套,任務依然艱巨。由此可見,國家在建設保障房方面的力度越來越大。那麼保障房的不斷增多能否救濟當下持續低迷的樓市?從中央的政策意圖分析,在房地產政策緊縮期間加快保障房的建設,能彌補政策打壓下市場供給可能出現的短缺,從而緩解依然旺盛的住房需求。而值得注意的是,僅靠加快保障房的建設,就能穩住我國“剛性上漲”不斷增長的趨勢嗎?居民住房問題真的能依靠保障房來解決嗎?
  
保障房關係樓市調控成敗
  
超級經紀人網認為,2011年為中國保障房“建設元年”,是建設保障房的大躍進。從1998年我國啟動房地產市場改革以來,從來沒有哪一年保障房建設受到如此程度的重視,加快保障房建設已成共識。落實好千萬套保障房事關房地產市場調控的成敗。  
今年9月19日,國務院常務會議研究部署進一步做好保障性安居工程建設和管理工作,溫家寶要求,中央要繼續增加保障房建設的資金補助,地方也要增加財政性資金投入,並加大省級統籌力度。公共預算支出安排不足的地區,要提高土地出讓收益和地方政府債券資金安排比重。他還強調,要規範和利用企業債券融資,專項用於公租房等建設。繼續大力推進保障性安居工程特別是公租房建設,加快實現住有所居的目標。
  
會議指出,保障房專案法人對住房品質負永久責任,逐步推行參建單位負責人和專案負責人終身負責制。會議強調,要切實防範並嚴厲查處騙購騙租保障性住房、變相福利分房和以權謀私行為,切實糾正將保障性住房違規出售、轉借、出租或轉租、閒置、改變用途等行為。
  
從會議的重要性來看,加大保障房建設力度明顯是加大樓市調控的一個亮點,也是中央切實保障民生的大手筆,彰顯的是信心和決心。各地應充分認識保障房在房地產市場調控中的地位,在保民生、保增長中的方位,切實落實好保障房開工建設的任務。
  
從施工、新開工、竣工面積的占比來看,經適房占商品住宅的比重在2000年達到最高,分別為20.2%、21.8%、26.1%。從2000年至2005年持續下降,2005年分別為6.3%、6.4%、7.4%,2005年至2010年基本保持在6%左右。從全國經適房銷售面積占總體的比例來看,2000年為22.7%,2001年起呈逐年下降之勢,2004年降到9.6%,2010年僅為2.9%。正由於保障房建設遠落後於商品住宅,進而導致2004年至2009年我國住宅市場供給過度市場化,使得商品住宅價格迅速上漲。
  
以上資料可表明,保障房的建設在很大程度上都影響著房地產市場。如果出現數量不夠,品質不高等問題就完全達不到建設保障房的初衷。從今年的上半年情況來看,部分城市房價出現下降現象,投資投機性需求得到遏制,居民購房心態趨於理性。市場預期正在發生細微的轉變。但是,房價上漲的短期和長期潛在壓力仍然較大,大部分城市的房價依然處於高位,買賣雙方仍處於觀望和博弈的階段,市場陷入僵持和低迷狀態,調控效果還不理想。超級經紀人網認為,落實好保障房建設計畫,是確保房地產市場調控效果成敗的重要舉措。在效果沒有顯現出來前,不能有絲毫懈怠。
  
保障房品質影響樓市
  
保障性住房的建設被列為重點民心工程,未來三年將建設3600萬套,涉及配套資金超過4萬億元。這是中國三年內的重大工程。今年已過去四分之三時間了,牽動億萬國人心的1000套保障房建設情況到底怎麼樣了呢?從多方面的資料看,品質問題遠比數量問題嚴峻,房屋的品質問題成了重中之重。
  
保障房政策的出發點是民心所向,為民服務。但是,最令人擔憂的是,在政策落實的過程中,缺少監督,讓腐敗如影隨形。事實上,保障房和商品房一樣,出現品質問題根子仍是經濟利益作怪。保障房的工程品質問題亦備受各界關注。按照媒體報導,最近,一些保障房項目不僅出現“脆脆房”、“屋漏漏”等現象,豆腐渣工程頻頻出現,難以經受時間的考驗。 
  
很多西方國家,房屋品質一旦出現問題,承建公司定會出局。相比之下,我國保障房的品質安全尚缺乏嚴格的監督執法。這樣導致了老百姓對保障房的品質“保障“失去了信心。並且在一些城市保障房不建歸不建,建成的也是相當不盡人意。有很多的保障房雖然建成,但是位置偏僻,距市中心較遠,基礎設施配置較差,即使入住,也沒有“家”的感覺。這些原因導致保障房根本無法“保障”人們的基本住房需求,房屋供需矛盾無法解決,人們只能無奈地“仰望”高的離譜的商品房價格。因此靠保障房來救濟樓市的說法就似乎很懸了。
  
超級經紀人網認為,保障房專案要順利實現,需要從三個方面推進:一是籌集資金並保證順利開工,二是建築品質能夠有效保證,三是確保公平和公正的分配。
  
保障房或印房價
  
換個角度看,保障房的建設給當前過熱的房地產市場一劑強有效的退燒藥,具有短期立竿見影的效果。“從一定意義上說,房價目前的下降至少說明市場結構正發生積極變化,保障房供應的增加對房價的平抑效應正在顯現。”陳晟說。
  
根據北京市房地產交易管理網統計顯示,今年1-5月北京市新建普通住房成交均價為14127元/平方米,比去年下降4.8%,房價“穩中有降”態勢明顯。北京一些房產仲介說雖然目前房價出現了一定降幅,但大多數區域的房價基本處於平穩狀態。造成這種感受差異的一個因素,是樓市成交結構的悄然變化,所謂的“房價”已是今非昔比了。比如,北京“新建普通住房”均價的下跌,與調控政策生效有關,也與保障房的“拉低作用”密不可分。
  
但是從中長期來看,在增加中低層房屋供應的同時,仍需加快對存量房徵稅的改革,以促使市場存量房和空置房的迅速流通,避免造成市場有名無實的價漲量縮現象,並減少投機性需求和投機性住房的保有量,從而保證房價的穩定和回落。
  
通過國家大力推動各地保障房建設進度,限購、限地價等多重調控措施,房價漲勢繼續趨緩。業內人士預計,隨著保障房融資瓶頸等問題的破解,保障房建設有望提速,其對高價商品房的影響也將逐步顯現。全國工商聯房地產商會會長聶梅生預測,未來全國保障房銷量占比將達到30%以上,其占部分城市住房銷售量的比例或將達50%,保障房的銷量將直線上升,這意味著目前商品房的庫存量會進一步增加,開發商的銷售壓力也會加大。
  
北京萬科董事長毛大慶認為,隨著保障房大批上市,房地產市場供應結構將發生質的改變。一方面大量上市的保障房將迅速拉低市場成交均價,另一方面,資金鏈越來越緊張的開發商也將選擇加速降價打折,抓緊銷售回款入袋為安。
  
保障房是否真的能夠救濟樓市還要等上很長一段時間才能知曉。但是市場對中低價位普通商品房的需求、中低收入人群對保障房的需求能否及時滿足是當下應該及時解決的問題,不管房價如何變動,增加普通人群適購住房的調控方向都不能受到干擾。

資料來源:http://xm.focus.cn/news/2011-09-26/1502835.html

2011/09/28 13:22


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