中國地產產業何以成為財富頭牌
日期 2007/11/14 20:11:00 | 文章分類： 台灣媒體新聞
| 中國式國民財富的尋寶圖上大大地寫著這幾個字：地產、金融、股市、礦產。它們是本輪國民財富增長的“四大金剛”。一個國家的國民財富增加了，當然是好事。但是，探究下去則未必盡然。特別對於這一輪中國財富大增長來說，可能是禍不是福。
驚人的財富膨脹
在五千年的歷史上，中國人的財富從來沒有像最近這幾年這樣迅速地增長。
七八年前，那些有1億元身家的人已經是舉國知名的大富豪了，而今天，這個數字恐怕連前2000名都進不了。依照英國小夥子胡潤最新的排行榜，第800名富豪的資產也有8億元，而新科首富的個人資產則高達1300億元。去年的首富個人資產為270億元，這個數字在今年只能排到第16位。
今年排名前幾位的個個都堪稱為世界級富豪，如果考慮到購買力因素(人民幣購買力低估)，則這些中國富豪的財富更為驚人。
當然，富豪是少數人，中國財富的整體情況如何呢？
依照世界銀行1998年發佈的世界各國國民財富估算，中國國民財富總值為37萬億美元，其中自然資源資本和既有財產分別為3萬億元和6萬億元，這兩項合計起來再換算成人民幣大約為70萬億元。今天，僅僅A股公司市值已經近30萬億了，如果算上在香港、美國以及其他市場掛牌的中國公司，僅上市公司一塊就超過40萬億，再加上中國的其他財富(自然資源、住房以及其他形式的財富)，肯定遠遠超過70萬億。
自然資源估算起來很麻煩，我們以比較容易估算的房產為例，全國現有住房總面積超過300億平方米，如果以均價1500計算，僅住房一項，就聚集了至少45萬億的財富。事實上，僅上海一城，最新的居民住房總量應該有近3億平方米，平均價格超過1萬元，這樣算下來，總值大約3萬億元。如果把價格更高的寫字樓、商鋪等計算在內的話，總值將更高。
在過去的幾年裏，中國出現了全國性的房價上漲，從一線城市到小縣城，從東部沿海到西部邊陲，房價一年數變，假設全國房價平均上漲500元，則因此增加的財富總額超過15萬億，人均超過1萬元。
除了房產，股票市場是另外一個造富基地。僅僅在2年多前，A股總市值僅為3萬億元，而今天，由於股價指數從1000點一路高歌猛進到6000點，再加上一大批“巨無霸”連續上市，A股總市值已經近29萬億元。在這個過程中，一大批個人投資者在這一輪牛市里獲益不淺，僅僅根據公開資料，炒股炒成身家上億的也不在少數。
想當年，剛剛“允許一部分人先富起來”的時候，“萬元戶”就很不得了了，而今天，僅居民存款一項，全國人均超過1萬元(人民銀行公佈的最新資料，2007年7月，銀行存款總額38.3萬億元，其中居民存款總額17.36萬億元)。當然了，這裏沒有考慮到通貨膨脹的因素。
地產何以成為財富頭牌
中國國民財富的增長最明顯的一個特點就是，它不是在各個領域齊頭並進地增長，而是在幾個特定的領域和板塊中迅速膨脹。中國式國民財富的尋寶圖上大大地寫著這幾個字：地產、金融、股市、礦產資源。它們是本輪國民財富增長的“四大金剛”。
在這“四大金剛”中，地產是頭牌。四年多前，我就注意到中國富豪紮堆在地產領域。當時在寫《為何房地產業多富豪》時，專門做了一個小統計，我注意到，當年的前100位富豪中，有40餘人涉足地產，而全球富豪榜中，前500位富豪只有大約30人是地產商。
當時依據的是2002年的富豪榜，而在2007年的榜單中，這種趨勢更明顯了：今年的前100位富豪中，有48人與地產直接相關，占了近乎半壁江山。
地產業盛產富豪並不是因為這個行當的人比其他行當的從業者聰明或者踏實肯幹，而是基於中國地產行業的制度設計。
中國地產用的是“香港模式”。這個模式大致上是，地產商從政府手頭批發到70年使用權的地皮(1997年之前，香港是英國從中國手中“租賃”過去的，所以當時的香港政府並不具有土地的所有權，而只有一定年限的使用權，所以從理論上講，它只能賣一定年限的使用權，而不是所有權)，然後，開發成樓盤，再把地皮70年的使用權與地上建築一併零售給購房人。
一般說來，地上的建築部分不會增值，相反，它會隨著時間的推移產生耗損而減值。另外，由於建築材料全國價格大同小異，設計師、建築工人的人力成本相差也不是很大，如果我們在一個小縣城拷貝一座一線城市的房子，地上成本應該差不太多。但是，房價的差別可能會超過10倍。房子不斷漲價的原因不在地上的建築部分，而在地皮。
地皮為什麼會升值？剔除需求因素增長等因素之後，我們會發現，市政建設會讓地皮迅速地升值。最明顯的一個例子就是地鐵沿線的房價明顯地比其他地方房價高。
而在一個經濟體迅速發展的過程中，市政建設一般也會迅速發展，這就讓不少地皮搭了市政建設的“順風車”。由於具有資訊優勢以及強大的遊說能力，地產商能比較充分地、集中地分享市政建設帶來的收益。這樣，公共的支出(市政建設)最後會表現在地產商的財務報表的收益中。這是地產商拿到的一筆錢。
地產商並不需要特殊的牌照，既然有如此好事，大家當然都爭做地產商，從理論上講，在充分競爭條件下，地皮的批發價格就會體現市政建設的未來收益，這樣地產商也就無利可圖。
事實不是這樣的，在“香港模式”下，由於土地是成片批發，這就等於設置了事實上的門檻，那些資金不夠雄厚的個人或者開發商連進場參與競價的機會都沒有。於是，土地批發的市場其實是個非充分競爭的市場，大批無批發實力的機構和個人只能在“零售市潮上買到一小塊地皮，而這個零售市場則是充分競爭的。龐大的批發零售差價，是地產商拿到的第二塊乳酪。
有了“市政建設”與“地皮的批發零售差”這兩塊收益，中國的地產商還受益於最近幾年爆發的住房需求，這種需求一方面跟城市化進程有關，一方面跟在福利分房時期形成的長期歷史欠債有關；此外，房產投資讓需求進一步放大。這些因素齊聚在一起，使得地產商成為本輪財富大爆炸中最大的受益集團。
我相信，如果改換一種模式，則會完全改變中國地產界的現狀。比如，讓地產商在事實上只能買賣房屋的地上建築部分，地皮部分則以稅收或其他樣式由政府根據房屋增值情況逐年徵收。當然，這個模式會使地方政府面臨短期的壓力：在“香港模式”下，一次可以賣70年的使用權，這樣可以在很短時間內籌到大量的資金；而新的模式則等於把70年的使用權逐年賣出。考慮到土地出讓金已經成為地方政府重要的收入來源，地方政府可能是這個設想的反對者。
文章來源：紅網
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