易憲容：全方位解讀關於房地產信貸的927檔
日期 2007/10/15 22:05:00 | 文章分類： 兩岸房地產、不動產要聞
| 2007年9月27日中國人民銀行和中國銀監會發佈了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》（以下簡稱為《通知》或927檔）。
檔的基本內容分為以下六個方面：一、嚴格房地產開發貸款管理；二、嚴格規範土地儲備貸款管理；三、嚴格住房消費貸款管理；四、嚴格商業用房購房貸款管理；四、嚴格商業用房購房貸款管理；五、加強房地產信貸征信管理；六、加強房地產貸款監測和風險防範工作等。
就目前市場對這個檔反映來說，儘管房地產開發商都在說這個檔沒有什麼用，都在說這個檔又會成為“空調”。但是，大家如何把檔好好讀了之後，就會發現，927檔與2003年121文件不一樣了，是不容易為房地產開發商要脅下打壓掉了。因為，這個檔的基本精神是在37號檔的基礎上來確立的，除非中央政府把37號檔變成“空調”。也就是說，當房地產開發商在歡呼24號檔的“市場歸市場、保障歸保障”的勝利時，卻沒有想到中央早就規劃在改變目前中國房地產市場的基本現狀了。
其次，我們從24號檔及927檔的基本精神來看，中央政府對房地產市場的基本看法已經發生的根本性的改變。24文件的第一句話就是，“住房是重要的民生問題”，因此，文件明確肯定了中國的房地產市場發展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產市場發展的根本。也就是說，中國的房地產市場發展並非僅是支柱產業的問題，並非是如何來拉動GDP增長的問題，也並非是如何擴大內需問題，而是如何來解決全國人民的基本住房條件，來提高全國人民的住房福利水準。提高與改善人民住房福利水準是中國房地產市場發展的根本及準則。
可以說，這樣一個根本與準則，不僅體現了保證居民的基本居住權的現代文明，而且體現了黨的一切為人民服務的基本宗旨及體現了中國土地公有制讓全國人民共同分享社會成果要求。可以說，以後的房地產市場改革及房地產市場政策就得圍繞著這個根本準則而發。就得圍繞著這個根本原則來進行。正如早些時候的文章所指出的，24號文件解決城市低收入家庭住房困難的問題僅僅是這個根本準則的開始，政府還會推出一系列政策來保證全國所有居民住房條件的改善，來增加國內每一個民眾的住房福利水準。
正是在這個意義上，927檔有一個基本點就是，現代的銀行消費信貸總政策就是要把住房的消費與住房的投資嚴格區分開。也就是說，對於城市居民的住房消費，新銀行信貸政策是採取保護及鼓勵的方式，仍然採取較低的住房貸款的按揭比例，比如90平方米以下的20%，90平方米以上的30%。利率仍然採取是優惠利率。但是這必須是自住，必須是第一套住房。現在網上一些言論在說，新的信貸政策會讓更多的中低收入的民眾更加買不起房子，其實這些言論一是沒有看清楚927檔，二是或者清楚的927檔而另有所圖來煽動民眾對新的信貸政策的不滿。其實，廣大民眾決不要看別人如何評論，大家只要看一下927檔，這些煽動性的言論不破即解，根本上就不值一駁。我希望廣大的民眾擦亮眼睛，自己看一下927檔，這種檔只要看一下報紙，看一下網站上就可找到。
第三，927檔對房地產市場的影響，我前兩天寫了幾文章，大家可以在我的博客中看看。同時，更多為重要的是，“水能載舟、水也能覆舟”。中國的房地產市場快速發展與繁榮，基本是銀行信貸及金融產品的創新支援的結果。儘管目前國內房地產上市公司大量上市圈錢圈地，但是這僅是房地產市場發展一個方面。更為重要的方面，他們生產的住房有沒有人在參與炒作。就目前的情況來看，銀行住房消費信貸估計已經上升5萬億左右（二季度達4.3萬億），加上住房公積信貸5000億，共計有5.5萬億貸款。也就是說，在一年多的時間，住房消費信貸增長了一倍以上，這就是目前中國各地房地產市場價格快速上漲主要根源。
現在市場流行著一種觀點，就是說銀行的信貸新政策對有錢人沒有用，針對的只是錢不多的人。其實這點是錯了。凡是房地產市場投資者或炒作者，他們是不用自己的錢進入房地產投資的。因為，第一，他們並不會真的有那麼多錢用來炒作房地產，肯定是在利用銀行的便利金融杠杆，否則他們就無能力進入房地產市場炒作，比如就會進入股市。第二，即使這些炒作房地產的人有錢，他們也不會把自己的錢用來炒作高風險的房地產，他們肯定要借銀行的錢來炒作。為什麼這樣做？根本上就是要把這種高風險讓社會來承擔。因為，如果房價上漲，賺了錢，他們就能夠輕易退出，如果出現風險，他們也不在乎，因為風險可以讓社會來承擔，他們不要房子了。就是這樣的理由，可以說央行信貸新政策就得打擊這種炒房者。大家不知注意到了沒有，購買第二套以上住房的信貸利率是基準利率的一點一倍以上，也就是說，個人要進行房地產投資，就得以投資利率來對待，即比購買第一套住房的利率上漲25%。試想投資者的炒房成本增加25%以上，那麼投資者就得考慮其面對的風險了。如果投資者都能夠考慮住房的投資的風險，那麼房地產市場會發生什麼變化，我想大家都可以預期到了。現在最為重要的，就是購買第二套住房的時點如何來確定，希望央行與銀監會進一步出臺其細則，即規定凡是在某一個時點（比如說2008年一月一日）以後還給銀行的第二套住房信貸（請注意這裏是指的“還款”而不是從什麼開始“借”）都得採取新的信貸政策。如果新的信貸政策在細則上有這樣的規定，那麼房地產投資者面臨的風險可就大了。現在很多人都在按自己需要來解釋927檔，都在以自己有利的方式在解釋927檔，但是實際上這些解釋肯定與央行新信貸政策意義是不同的。
還有，現在最大的問題就是如何讓927檔真正落實，從市場流入的觀點來看，特別是從房地產企業的觀點來看，927檔就如以往的檔一樣同樣會成為“空調”，而且不少民眾也這樣擔心。但是，正如我上面所提到的，從24號檔開始，中國房地產市場可能要發生大的變化或轉折，從這些檔中已經看到政策調整房地產市場的決心。現在，關鍵的問題中央政府要進一步強化房地產市場問題的公共性，讓房地產問題成為一個公共性問題來討論來解決。
既然房地產市場是一個公共性的問題，對國內商業銀行來說，不要僅是把房地產信貸看作是一個種商業行為，而是看作國家一項公共性政策。既然是公共性政策，國內各商業銀行就得嚴格執行927檔。對於那些不執行927檔的各商業銀行央行及銀監會就得制定嚴格的懲罰規則。現在國內各商業銀行，特別是國有商業銀行，賺錢的時候就把自己的想是國家如何來幫助它如何出臺有利他們政策，但是要承擔社會責任時候，他們就不知道在哪里去了。可以說，這幾年不是國內商業銀行僅是為利潤，濫放貸也不會出現目前國內這種信貸氾濫的局面，也不會出現流動性這樣氾濫的局面。而這些都是兩大資產價格泡沫的根源。
因此，在目前的情況下，央行及銀監會就以927檔的公共性來要求各商業銀行，而不讓各商業銀行以其商業性各自為是，並制定嚴厲的處罰政策。比如對河南邯鄲農行事件處理一樣，對責任人嚴厲處罰，同樣對任何敢於不執行927檔也要嚴厲處罰。當然，這樣做，央行銀監會要制定更多處罰細則。
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