購房者回歸理性 豪宅投資不再“狂熱”？
日期 2008/10/17 10:52:00 | 文章分類： 兩岸房地產、不動產要聞
| 購房者回歸理性 豪宅投資不再“狂熱”？
搜狐房產 house.sohu.com 2008年10月13日10:18 張滿征
今年樓市的最大特點就是回歸理性，購房者以觀望姿態靜候樓市明朗。高端購買者不再狂熱，而是將目標鎖定在居住品質超群的專案，買房的第一目的是自住，很多價格虛高的“偽豪宅”項目遭遇滯銷。高端市場即便“見底”，也很難讓購房者盲目購買。
9月19日，中國股民見證了一場“歷史奇觀”：當日兩市除停盤股外，首次全部漲停。一周時間，降息、印花稅單邊徵收等宏觀經濟政策連續出臺，讓投資者們為之一振。股市的“一日輝煌”不由得讓人也將目光看向樓市：低迷了整整一年的高端住宅市場，會有自己的“強心劑”嗎？
其實，2008年北京高檔住宅市場並不乏亮點。隨著奧運的到來，個別區域高端專案租金大幅提高，而整個豪宅租金也呈現上升趨勢。而且相比於中低檔住宅愈演愈烈的打折狂潮，高檔住宅項目成交價格穩中有升。
據第一太平大衛斯統計顯示：今年第二季度高端別墅市場租金增長最為迅速，環比增長1.9%，達到人民幣127.0元/平方米/月。服務式公寓租金增速位於第二位，環比增長1.2%，達到人民幣174.2元/平方米/月。而甲級公寓租金僅增長0.9%，達到人民幣101.8元每平方米每月，但平均售價仍繼續上漲，環比上漲13.4%，第二季度末達到人民幣37,597元/平方米/月。
擁有一流品質作保證的高檔住宅和豪宅一直被認為是最理想的長線投資產品，不少在2007年大漲的高端樓盤加入了降價陣營，喊出“買房送車”或是“買別墅送公寓”的口號；而像柏悅府、星河灣和麗宮別墅這樣的知名項目價格卻依舊走高。
各個高端項目的不同表現讓人難以看清未來走向，而且購房者也無法判斷高端市場的穩定是否只緣於奧運等短期利好因素，因此依舊持幣觀望。
於是，儘管市場整體表現出穩定上升的勢頭，但高端住宅市場的投資前景撲朔迷離，未來走向也是難以判斷。
目前高端住宅價格的堅挺究竟是不是“假像”？租金走高的勢頭能否保持下去？未來的豪宅市場將何去何從？對於這些問題，高端市場中的專業人士都有自己的看法。
濮金山：今年以來城市高端住宅的租金回報率有所上漲，不同的項目租金收益也不相同。以樂成國際項目為例，樂成公館和豪麗公寓租金回報率在7%~12%之間，而我們所在區域的高端住宅租金回報率4%~15%都有，主要依據投資房產的時機購買價格而有所不同。奧運會的召開很難對高端市場整體產生直接影響，今年高端產品售價漲跌幅度變化較小，而非以前的暴漲態勢，租金由於需求量的提升有所增加，導致回報率小幅上揚。
李世濠：從目前情況來看，今年高端住宅投資回報表現中規中矩，租金水準並沒有出現明顯的上漲。市區的服務式公寓租金回報率在8%左右，郊區的高檔別墅則穩定在6%以上，租金回報率都保持在前一年的水準。但如果考慮到今年物價水準整體上漲，而高端住宅租金平穩意味著實際租金收益沒有增加。這主要由於高端產品供應充足，因此上升難度比較大。奧運結束後，短期租金大漲的公寓租金下調，但對市場影響不大。
覃曉梅：2008年奧運會的召開讓高端住宅租賃市場活躍起來，但對於租金、售價的推動並沒有預計中那樣好。由於此前不少高端項目借助奧運的聲勢上調租金，因此預計奧運結束後的第三季度，服務式公寓租金會出現大幅回落。前幾年由於供應增加，售價上漲，高端住宅租金都是在小幅下降。而就今年情況而言，高端住宅租金有小幅上升，整體回報率穩定在5%～7%之間。而且由於整體物價水準的增加，高端住宅物業有提高租金的趨勢。
劉東：今年高端住宅租金變化不太明顯，具體的投資回報增減難以判斷。租金回報上漲突出的多是CBD、金融街核心區域的高端物業，這種區域特點在於房源有限，商務氛圍濃厚。而在高端住宅比較集中的區域，租金並沒有明顯上漲。奧運會也無法對整個市場產生實質影響。但隨著今年北京寫字樓入住率的明顯增加，可以預計周邊高端住宅的租賃需求將相應上升，未來1年到2年內，整體租金水準和收益還是值得期待。
濮金山：高端住宅沒有出現價格下滑主要是項目有其自身的抗跌價值及高品質屬性。地段位置優越，產品品質出眾，服務周到體貼的專案不會由於市場整體的低迷而無人問津。而且其客戶群體對於價格的敏感度相對要低，客戶更看中專案本身的各項素質。不過由於今年購房者觀望情緒嚴重，很多購買力強的高收入人群也選擇持幣待購，因此漲價項目並不多，高端市場物業升值並不明顯。但從長遠看，在城市繁華地段土地日益稀缺的前提條件下，高端住宅的保值增值屬性更為可靠。
李世濠：在經過去年的暴漲之後，今年高端產品很難再呈現快速上漲的趨勢，但仍舊有穩定上升的表現，這是由於高端住宅的剛性需求和項目本身品質優越。但對於未來高端市場的價格變化，還難以確定。今年高端市場成交量下滑，造成供應增加，如果明年成交依舊不能回升，加上新項目供應增加，高端市場也將面臨巨大的銷售壓力，屆時價格走勢將難以上升。在現階段買方普遍觀望的環境下，如果國家出臺正面的調整政策刺激經濟，將有助於高端市場保持穩定，但無論如何，過去價格暴漲的情況都不太可能出現。
覃曉梅：對於高檔住宅，我們是以單價超過20000元作為標準。從目前最新的統計資料可以看出，今年北京高端住宅成交出現了30%～50%的大幅下滑，但成交價格卻穩中有升。實際上今年高端住宅成交下滑主要是由於2007年市場過於旺盛，在高起點下的相對低迷，因此價格仍舊堅挺。未來新項目地價成本較高，屆時高端市場也難有下跌空間。而一旦高端市場出現滯銷，那些在2007年漲幅過大，以及地價不高的項目將會出現售價下跌。
濮金山：從我們專案掌握的情況看，住宅90%為自住型客戶，公寓投資型客戶比例要高一點，達到一半左右。在2008年中國金融市場大跌、後奧運樓市走向不明確之時，購房者中投資者比例要少於過去幾年。高端投資客戶投資房產的目的主要是保值增值需求，安全第一，平衡自身的資產結構，投機性目的較少。所以投資專案排在首位考慮的因素是地段，而此時即便出現“抄底”的時機，投資者也將保持謹慎觀望。
李世濠：即便是在樓市火熱時，北京的高端住宅投資者也是以長線投資為主，他們投資項目排在首先考慮的因素是地段，以及項目本身的保值能力。但由於今年宏觀經濟發展放緩，股市大跌，影響了很多高收入人群的收益，其投資需求也相應轉冷。樓市整體的低迷也對高端投資者的信心和判斷產生負面影響，原有投資者不少出售房產，等待經濟形式明朗，潛在投資者也不宜輕易出手。
覃曉梅：高端住宅投資者與宏觀經濟形勢關係密切。由於今年股市大跌，經濟放緩，很多高檔物業投資者資產受損，不得不出售房產套現。而目前高端市場整體走勢不明朗，導致投資意願下降。但高端房產仍舊是最保值的投資品，今年源產礦產等高風險行業大漲，很多企業主將收益轉到風險較低的樓市，目標主要是核心區域的高端專案。今年高端市場租金收益呈上升勢頭，這對於長線投資者頗具吸引力，但何時出手並不取決於對“抄底”時機的判斷，而是根據行業發展前景。
劉東：十幾年前，北京的高檔住宅租金回報率可以達到15%～20%，那時高端住宅賣家首先追求的是租金回報。最近幾年房價大漲，投資者最為看中物業的增值。而今年樓市的最大特點就是回歸理性，購房者以觀望姿態靜候樓市明朗。高端購買者不再狂熱，而是將目標鎖定在居住品質超群的專案，買房的第一目的是自住，很多價格虛高的“偽豪宅”項目遭遇滯銷。高端市場即便“見底”，也很難讓購房者盲目購買。
濮金山：降息不會對高端市場乃至樓市產生根本影響，高端市場走向主要看城市區域規劃及經濟發展前景，如CBD的發展日新月異，發展的潛力非常大，而地塊越來越少，土地價值的稀缺性顯而易見。在短時期內，地段優越，品質出眾，稀缺性價值明顯的高端住宅項目，相信會有不錯的市場表現。長遠來看，房地產產業上游土地供應量尤其是位於城市中心的土地供應較少，將對未來市場的供應量產生極大影響，將會加劇城市中心市場的供求失衡狀態。
李世濠：今年的市場觀望讓很多專案推遲入市，因此明年高端市場供應將進一步加大，不會再出現暴漲，而且有下跌的危險。這次降息雖然不會促進樓市回暖，但表明政府將力求樓市穩定。即使出現政策利好，也只是緩解銷售壓力。未來幾年高端市場走向尚不明確，但可以肯定的是隨著購房者回歸理性，高端市場將進入品質行銷時代，項目價格也會遵循成本定價。
覃曉梅：這次經濟調整不是針對房地產行業，降息等舉措的象徵意義大於實際意義，表明國家在努力維持經濟的平穩發展。由於前兩年樓市增長過快，高端項目表現出價格虛高等問題，而這些弊端必將影響到未來幾年市場發展。明年高端市場供應量將進一步增加，而且地價、建安等成本過高。而購買需求短時間內很難大幅增加，因此高端項目價格很難走高，並很可能陷入真正的成交萎靡，並導致房價的下滑。
劉東：目前高端市場的主要問題是購買者的購買意願不強和價格虛高、品質一般的“偽高端”項目太多，今年的樓市調整有望讓高端市場回歸正常。明年高端市場的“兩極分化”將更為明顯：靠地段和品質說話的高端專案還會被市場認可，而炒作概念、跟風漲價的專案將不得不降價銷售。由於中國經濟的穩定運行，高端住宅的需求在未來仍然會穩定在較高水準。
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