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房地產策劃定位4部曲

（一）房地產戰略策劃定位

戰略策劃是為企業發展或專案開發設計總譜，並説明企業從全域的需要出發，有效地整合這些專業性操作公司，使其在統一的平臺上，協調一致地實現總體目標。

戰略策劃定位內容如下：

1、大勢把握——出思路。在宏觀大勢把握的前提下，根據每個專案的不同特點，找到適合其發展思路。大勢把握包括中國經濟大勢，區域經濟大勢，區域市場需求大勢，區域行業競爭大勢和區域板快文化底蘊。

2、資源整合——出平臺。幫助專案整合內外資源，包括整合各種專業化公司的力量，創造一個統一的操作平臺，讓各種力量發揮應有的作用。資源整合包括企業內部資源整合、企業外部資源整合、行業內部資源整合、行業外部資源整合。

3、理念創新——出定位。思路確定後，選擇擺脫同質化競爭的迷局，確定差異化發展的突破點，總結、提取出一個能體現並統帥企業或產品發展的靈魂和主旋律。理念創新包括概念創新、預見創新和整合創新。

4、策略設計——出方案。量身定造，針對專案特點設計一套科學的、獨創的、有前瞻性的，且具有可操作性的對策方案。策略設計包括專案總體定位、專案理念設計、專案功能規劃、專案運作流程、專案經營思路和專案推廣策略。

5、動態顧問——出監理。操作過程主要由專業技術企業完成，策劃人作為顧問起參謀作用。顧問監理包括項目重大事件、項目重要環節、項目節奏把握、項目時常引爆和項目品牌提升。

（二）房地產全程策劃定位

房地產全程策劃，簡單地說就是對房地產項目進行“全過程”的策劃，即從專案前期的市場調研開始到專案後期的物業服務等各個方面都進行全方位策劃。全程策劃強調為投資者提供標本兼治的全過程策劃服務，每個環節都以提升項目的價值為重點，圍繞提升專案的價值來運用各種手段，使專案以最佳狀態走向市場。

全程策劃定位內容如下：

1、市場研究——對項目所處的經濟環境、專案面對的當前房地產市場狀況、專案所在區域同類樓盤進行調研分析。

2、專案分析——通過對專案自身條件及市場競爭情況分析，確定專案定位策略，決定目標客戶及樓盤形象，決定專案市場定位、功能定位及形象定位。

3、專案規劃——提出建議性專案經濟指標、市場要求、規劃設計、建築風格、戶型設計及綜合設施配套等。

4、概念設計——做好規劃概念設計、建築概念設計、環境概念設計、藝術概念設計。

5、形象設計——開發商與專案的形象整合、專案形象、概念及品牌前期推廣。

6、行銷策略——分析專案環境狀況，突顯其價值。找准專案市場行銷機會點及障礙點，整合專案外在資源，挖掘並向公眾告知樓盤自身所具有的特色賣點。

7、品牌培植——抓住企業和專案培養品牌，延伸產品的價值

8、物業服務——與專案定位相適應的物業管理概念提示，將服務意識傳播給員工，構建以服務為圓心的組織架構。

（三）房地產品牌策劃定位

品牌就是差異，就是個性。品牌標誌著商品的特殊身份，將自身與其它類別的商品區別開來。房地產品牌就是房地產項目具有區別於其他項目的個性，有獨特的目標市場和別的共同認知的目標客戶群，有較高的知名度、美譽度和忠誠度。房地產品牌策劃是對房地產品牌內涵進行挖掘、發現和推廣，使房地產項目贏得人們的信賴。

品牌策劃定位內容如下：

1、品牌策劃以建立專案品牌為中心。

2、品牌策劃就是要建立一流的品質和一流的推廣。品質是品牌的基礎，品牌策劃要從品質入手，創建一流的品質。品牌的推廣是為了要有一流的附加值，要有一流的戰略戰術，要建立一流的物業管理隊伍。

3、品牌策劃中的附加值推廣要有側重點。一是要融入自然的和諧環境，二是要社區服務的社會化，三是要居家生活的資訊化。

（四）房地產商品策劃定位

近幾年來，發展商都在不同的項目中貫徹商品策劃的理念。注重項目商品的細節和細部的完美舒適，創造了許多著名的樓盤。一些對商品策劃有實踐經驗的策劃專業人士，也不遺餘力地宣導商品策劃模式。

房地產商品策劃，就是對房地產及住宅商品進行謀劃和運籌，以滿足人們對房地產商品的特定要求。商品策劃的重點是“顧客就是上帝”，一切圍繞客戶的需求來策劃商品，注重商品的舒適性和藝術性，使人們由對商品的喜愛和喜悅轉而促進人們的身心健康。商品策劃的另一個重點是商品定位和商品設計，商品定位先於商品設計。

商品策劃模式內容如下：

1、商品調研。商品的前期策劃中最重要的是調研，目的是瞭解需求和供應狀況，為商品定位作好準備。

2、商品定位。在商品調研的前提下，對商品進行具體的恰如其分的位置確定。包括目標客戶定位，這最重要，因為商品竣工後是賣給他們的，還有商品品質定位、商品功能定位、商品地段定位、商品規模定位、商品形象定位等。

3、商品設計。這是策劃的重心，根據對目標客戶的特性分析，商品就為它量身定做。包括規劃設計、建築設計、環境設計、戶型設計等。

4、商品行銷。針對量身定做的目標客戶推出商品的半成品或成品，包括商品的包裝、商品的推廣等。

5、商品服務。這裡主要是售後服務，目的是把商品的價值提升和延長。

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