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新華網吉林頻道　( 2011-10-13)　來源：長春晚報

長春房地產暨相關產業產品展示交易會（以下簡稱房交會）１４日開幕。在歷屆房交會眾多房源中，二手房一直受到廣大購房客戶的關注。逛房交會，如何選購心儀的二手房呢？房交會前夕，記者採訪了長春房屋置換股份有限公司（簡稱長房置換）經紀人李女士。李女士指出，二手房買賣絕大部分是通過房地產經紀機構完成的。委託品牌房地產經紀機構，選擇專業房地產經紀人，確定高性價比的房源，考察意向房屋細節事項，合理議價維護自身利益，可確保二手房交易安全，同時會購買到自己喜歡的房子。

委託正規仲介機構

二手房交易具有複雜性，部分購房者對二手房的購房流程並不是很瞭解，尋找一家業務流程規範的品牌房地產產仲介是非常重要的。

目前，長春市大小仲介機構約千家，在房地局備案的約100多家，魚龍混雜，小而散、實力差、競爭力弱的小企業比重大，機構管理混亂，既沒有固定人員，又沒有固定場所，真正有實力的品牌企業不多。在利益驅使下，個別仲介公司為了生存，以吃差價、抬高房價、控制房源等伎倆獲取非法利潤。這使仲介機構面臨兩難境地：一是消費者不信任，時有“跑單”現象發生。我市連續幾年的《房交會消費者調查問卷》表明，有50%以上的消費者不想通過仲介機構購房。二是仲介機構市場份額佔有小，生存艱難，發展受阻。

為了規範行業發展，2006年，長春房協仲介專業委成立，發佈了自律公約，公開了仲介行業收費標準，提醒廣大市民在房產買賣時要核實仲介機構所提供的房地產資訊，很多仲介機構參與了這一活動，並踐行諾言。

規模和實力是品牌房產仲介機構的象徵。規模越大，說明實力越雄厚，企業的規章制度越嚴格。此外，相比于小仲介機構，品牌仲介機構的二手房源要更為豐富，二手房購房者可以挑選的範圍也更大。觀察房產仲介機構實力，主要看以下三點：首先，品牌房產仲介機構有一個較為明顯的特點是擁有多家經營連鎖機構；其次，品牌房產仲介機構不僅門面大，具備統一的企業標識，而且其店內的硬體配套設施也很完善；最後，品牌房產仲介機構下設的部門較為齊全，可以為購房者提供多方面的服務，例如裝修、貸款等方面的諮詢服務。通過選擇規範、專業的品牌房地產經紀機構，拓寬交易管道、提高交易效率、規避交易風險、保障交易安全。房交會上，品牌仲介機構管理上比較嚴謹，客戶可以在展位元觀察，也可以到實體店面參觀，所以選擇一家品牌仲介機構是客戶買賣二手房的首要保障。

選擇專業房地產經紀人

李女士說，自己以前做頭髮，都是去一家美髮店，覺得環境不錯，價格也可以，美髮師很熱情，可每次做完髮型，都感覺不太如意，又說不出來為什麼？後來，去一家知名的美髮店做頭髮，美髮師直接說，你的頭髮應該這樣做比較適合，跟從美髮師的建議，髮型做得很成功，所有人都誇她漂亮，有氣質，她這才反應過來，原來那家店的美髮師，每次都問李女士想做什麼髮型，李女士的要求是低調、簡單，於是按照李女士的想法做，結果當然不一定適合。但另一家店的美髮師，是從客戶的角度提出建議，做適合客戶的髮型，二人商議後實施，當然效果更好。這個事例說明，好的經紀人與普通經紀人的對比，一樣看上去有素質，一樣熱情有禮，一樣服務周到，但區別的關鍵是看誰更專業，誰更懂得為客戶配對。

專業度是選擇房地產經紀人的首要條件，專業度包括對房價走勢判斷的專業、對經營區域樓盤出售情況的專業、對交易流程的專業、對貸款稅費及合同闡述的專業、推薦房源性價比的專業、優化客戶的購房計畫方案的專業等。從目前經紀人隊伍看，從業人員年輕，年齡集中在21歲-40歲之間，人員流動性大，從業時間大多不滿3年。持房地產經紀人執業資格證書人員所占比例較小，不具備條件的經紀人由於不懂業務，容易造成問題，執業人員素質的參差不齊，在提供的居間服務中，存在著服務和操作不規範的問題。

長房置換經紀人持有建設部下發的經紀人註冊證書人員在全省是最多的，公司擁有一套完整的員工培訓系統，從禮儀形象、房地產知識到實際操作，都給予經紀人專業的培訓，以最完美的形象，最優秀的服務態度，最敬業的專業素質展現給廣大客戶。很多經紀人都到外地學習培訓過，其所具備的專業知識和豐富的經驗，會在第一時間為客戶介紹幾套或多套符合其條件的房屋，為客戶配對成功率高。、

客戶通過房地產經紀人員的專業服務，在自願、公平、公正原則下洽商房屋成交價格，容易達成交易意願。

確定高性價比的房源

在房地產經紀人實務操作中有一條，客戶買房，經紀人要看客戶的資金實力。其實，這很正常，有10萬元的首付款，研究100萬元房子的可能性不大，有50萬元的存款，也會看100萬元的房子；結婚的新人，普通家庭出身，一般都研究小戶型，富裕人家的孩子結婚，也許就是考慮大房子；老年人置業，要考慮樓層問題，中年人換房，看的大多還是戶型、面積。

本次房交會二手房的供給量明顯增加，為購房者提供了更多的選擇。一般來說，房交會上，各家仲介機構推出的大多是精品房源，方便市民參考、選購。根據以往的經驗，二手房的房齡多為10年以內、戶型相對合理、功能較為齊全，自身品質好， 加上周邊配套設施齊全 ，房屋面積適中，總房款相對較低，所以受到購房者的青睞，一般都會出現熱銷景象。

有買房意向者的劉女士說，她對位於中心城區的小戶型二手房較為青睞，原因在於周邊生活配套設施較為完善，而且小戶型對於她來說首付壓力相對較小。

劉女士提醒廣大購房者，買二手房要買自己喜愛的，而不是“價格最低”的， 畢竟你長時間地在居住，能不能讓自己舒服最重要，這是大前提。 當然，如果房子好，價格也合理，性價比自然高。

考察意向房屋細節事項

選定了房源，接下來就是考察房源，跟著經紀人去看房子。

一般來說，正規仲介機構推薦的房源產權方面不會有什麼問題，關鍵是研究房屋的細節問題，看是否適合客戶。主要注意以下幾點：

一是觀察房屋的內部結構。戶型是否合理，有沒有不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡；牆壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

二是考核房屋的配套設備設施。打開水龍頭觀察水的品質、水壓；打開電視看看圖像是否清楚，能收視多少台節目；確認房子的供電容量；觀察戶內外電線是否有老化的現象；煤氣的接通情況；社區有無熱水供應；冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。
　
三是瞭解房屋裝修狀況。原房屋是否已裝修，裝修水準和程度如何，是不是需要全部打掉；瞭解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

四是考察物業管理的水準。水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程度及佈局；社區是否封閉；保安水準怎樣；社區綠化工作如何；物業管理公司提供哪些服務。

五是瞭解往後居住的費用。水、電、煤等價格；物業管理費收取標準；車位的費用。六是房屋使用年限。還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，什麼背景，是何種用途；是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。

一般來說，專業房地產經紀人會同客戶一起檢查房子，但有時候客戶的想法、顧忌的問題，未必經紀人都知曉，所以看房一關，還得自己拿主意，也就是說自己去看、去觀察非常重要。

合理議價維護自身利益

如果房子你想買，房主要賣，這樣就進入了最關鍵的議價環節。這裡面大有文章可做，如果買方的最高出價與賣方的最低要價契合且雙方接受，最好。如果賣方的要價和買方的出價談不攏，前面的一切環節都會前功盡棄。

當然，買房子，誰都希望價格便宜、合理。所以，議價環節很有學問，可以從以下幾方面著手：

一是尋找賣方賣房原因。如出賣方急於出手是到外地或出國，那麼，這樣的人一般急用現金，時間上耗不起，這個時候如果一次性付款可有一定折扣；對於投資者賣房，可以通過付款條件及類比因素談價；

二是考慮裝修方面減免費用。有的賣方會說，他房子才裝修2年，花了10多萬元呢。其實，二手房裝修投入是沉落成本，就像衣服買到家了，穿了一遍難以高價出手了，談價時以不含裝修的價格來談判；

三是反駁賣方提出的優勢。賣方會從房屋的地段優勢、出租價格或同類地段新房價格高等說明房子好，你可以說如果房價高說明賣方將升值回報全拿走了，應該留有餘地，讓買家也有個回報；同時可以表示自己手頭緊，但確實需要買房，請賣方合理定價；

四是利用仲介機構向賣方砍價。一般來說，仲介機構在幫買方找到喜歡的房屋後,會盡力撮合雙方成交，此時仲介機構當然希望賣方能夠把價格降一降，使雙方達成一致，儘快簽訂協定。可給仲介機構一個買方願意承受的價格,如果談得下來就買,談不下來就拉倒，這樣不僅可以省去你不少精力，而且仲介機構也會加快“砍價”步伐，儘早促成交易。這時候，前面選擇的專業房地產經紀人的談判能力及談判技巧成為能否幫你購買到好房子的最關鍵的因素，不同的經紀人對同一套在賣的房子會談判出不同的價格，這就是經紀人的最大的魅力所在。

資料來源：http://www.jl.xinhuanet.com/fangchan/2011-10/13/content_23885642.htm