永誠諮詢顧問有限公司

對於不少人來說，兔年過得風雨飄搖，換了新的年度，大家會總是會對龍年有更大的期待與希望，其他產業如此，房地產業亦然。

回顧去年，從統計上來看，2011年末全國商品房待售面積達到了2兆7194萬平方米，比2011年11月末又增加1763萬平方米，商品房存量再創新高。其中，10個典型城市的新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長了近40%，一線城市中，廣州、上海、北京的平均增幅同比增長約五成左右。

上海的一手住宅可售面積已大大超越2008年末850萬平方米的存量水準，為4年來最高，2011年全年729萬平方米的成交量，甚至比樓市最低谷的2008年還要低16.87%。數字看來不是那麼亮眼，不過，也因為在市場低點，反而更多了想像空間。

一手房 降價奪先機

經過這一年多來的市場盤整，局勢似乎越發明朗，這段日子以來，中國房地產市場無論買賣雙方都試圖摸索出新的經營方式，也確實有了一些雛型。首先，打破僵固買盤似乎已經找到方法，房企業主領悟出「價格」才是關鍵。

也因此，從去年下半年以來，中國一、二線城市房地產交易持續低迷，降價風波從北京、上海、深圳等地開始悄然蔓延，全國知名房地產企業拉開價格下降大幕後，部分樓盤價格甚至下調50%。此舉引發不少老業主抗議，甚至發生暴力事件。

可是如果以目前促銷成果來看，降價威力的確不容小覷。

從新樓盤交易量來觀察，打折幅度越高，成交似乎就越發紅火，甚至於在一線城市，有不少個案折扣都已經打到報價的8折以下，而這些率先降價的案子，去化率更高達七成以上，顯見買賣雙方已經在價格上面達成某種共識。

二手房 價平少水分

在二手市場來說，可能就沒有那麼快的改變，特別是一線城市市區內，這種狀況就更為明顯。相較於一手樓盤，二手樓盤最大的不同在於「水分少」，這「水分少」就是指短期投機者其實沒有想像的多，也因此，二手房市場比起一手房市場更顯得籌碼穩定。

會有這種狀況，主要是因為這幾年來，中國大陸房價漲幅是以翻倍速度暴漲，加上租金也呈現成長，許多人取得早，一方面房貸壓力不大，甚至已經繳完貸款，二方面又有租金可收，壓力自然小，加上長線看好房市，也就沒有拋售誘因，自然二手樓盤的價格顯得堅穩。

另一個值得留意的現象是，中國大陸現階段支撐市場的主力，都是門檻較低的市郊降價盤或低價盤。也因為這些樓盤門檻不高，首付跨過門檻並不難，自住客也有機會成家。

儘管政策仍然在打壓投資需求，可是，滿手現金的投資者仍然積極尋求投資優質標的，尤其當高價住宅或是別墅出現打折，往往能吸引投資者入市，一些被限購的購房者甚至透過和朋友合作購屋的方式添置房產，用句大陸的說法，就是「抄底入市」，這種動作某種程度也反映了一般民眾對於房地產前景仍充滿信心。

低價郊區 多買盤

第一線市場呈現多空交織，可是在政策面上，雖然有調整，龍年應該還是很難出現全面性放鬆，主要原因不脫兩個，其一是，房價上漲過快的勢頭剛剛被控制，調控效果來之不易，不管是政府或是民間都認為應該繼續堅持。

其次，中國住房資訊系統還沒有實現全國聯網，在此之前，限購難以鬆動。當然，這也和現階段調控僅僅可稱為初見成效，離實現「控制樓市投機需求，敦促高房價合理回落」的調控目標還有相當大距離，脫不了關係，而在強大民意支持下，限購很難放鬆。

特別是在保障房建設尚未形成有效供應、房產稅推廣阻力重重的背景下，一旦限購放鬆，房價很可能出現報復性反彈，這也讓中國政府在政策鬆綁下更形保守。

很多人都認為，調控政策是這波房地產市場低迷的主因，但在我看來，對於絕大多數限購城市而言，限購對於市場供求的實際影響並沒有想像中大，調控頂多只是目前樓市下行的一個誘因，並不是主要原因。

樓市調控 持續穩中行

至於真正的原因，除了近幾年來供給大增，需要時間消化外，一部份的因素也是宏觀經濟環境已經發生了變化，不再支持房地產市場的持續繁榮，同時房價已經反映了人們對住房市場的樂觀預期，加上短線內又沒有支持房價上漲的新因素，市場只好選擇調整。

古人說：「塞翁失馬，焉知非福」。整體來說，在這波的中國房市盤整中，對於廣大的購屋人並非是件壞事。因為中國政府除了價格外，也開始注意房屋的「軟實力」。

以今年將啟動第二輪大型居住社區保障性住房建設為例，對於規劃設計水準，市政公建與環境配套建設有更高的要求，也加快理順物業服務價格機制，提升住宅物業管理服務水準，都顯示了中國房地產正走向脫胎換骨的道路。

面對過去房地產的變化與修正，迎向龍年，最壞的時刻已經過去，不再繼續盲目追逐，而是找出房地產的真正價值所在，尋求不動產投資的真正意義，也許才是今年最大的功課。

與各位讀者共勉。

資料來源：2012-02-10 旺報 住商台灣，住商中國董事長　吳耀焜

兩岸互動日趨頻繁，加入永誠，跨越兩岸，成就中國。凡對大陸證照考試、交流學習、投資考察、法律服務…等等，兩岸相關資訊有興趣者，歡迎您利用永誠線上客服系統聯絡客服人員，或來電諮詢，電話專線： 02-5558-8558 Joseph

相關房地產證照：大陸房地產策劃師 大陸房地產經紀人 大陸室內設計師 大陸景觀設計師 大陸建築經濟管理 大陸裝飾裝潢工