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【導語】今年以來，國內經濟增長速度進一步下滑，房地產調控仍然持續，這對於處在關鍵時期的房地產市場來說，無疑更是艱難的時刻。
　　
仲量聯行大中華區董事總經理馮建強在接受記者體採訪時表示，中央政府的緊縮政策在近期不會有重大轉變，尤其是限購令，因為這些政策正開始達到預期的抑制房價增長的效果。
　　
而在住宅調控日益冷峻的時候，商業地產領域卻動作頻繁，並有全面復蘇的勢頭，也成為房地產企業新的發展方向，而今其熱度可說有增無減。
　　
過去幾年在大量基礎建設投資的推動下，中國正在經歷一段前所未有的城市建設和現代化時期，這給商業地產市場帶來巨大的影響。
　　
而今天中國的商業地產市場發展步伐確實令人注目。對此，馮建強表示，隨著住宅市場調整的深入，在未來幾年行業整合還將繼續。大型開發商的市場份額將進一步擴大，他們將可以利用規模效應以增加其經濟效益。在未來的市場競爭中，物業品質將起決定性作用，尤其是在商業地產市場。
　　
此前，仲量聯行發佈的《中國新興城市50強》報告評估了中國50個二三線城市的商業地產發展機遇。
　　
該報告分別列出了在零售、辦公、物流等各個細分市場的潛力城市，以此來闡述商業地產的重要性。並指，大規模的城市建設以及經濟的快速發展，正在使中國的城市發生著快速的轉變，商業地產市場的發展步伐也在不斷加速。
　　
另外，除了商業地產方面之外，在觀點地產新媒體的採訪過程中，馮建強還講述了關於國內經濟形勢、房地產市場、行業可持續發展等方面的看法。

以下為記者對仲量聯行大中華區董事總經理馮建強先生的採訪實錄：
　　
記者：今年以來，隨著中國經濟增長速度出現下滑，巨集觀調控政策轉向穩增長，房地產行業在其中會受到哪些影響？您認為此形勢下企業應該如何應對？
　　
馮建強：住宅市場方面，中國住宅市場的走勢受政府宏觀調控政策影響頗大。2011年緊縮的調控措施(如限購)和從緊的信貸政策對中國住宅市場的降溫頗顯成效。
　　
這種成效主要體現在中國各主要城市出現不同程度的成交量下跌和價格調整。就仲量聯行研究部定期跟蹤的20個城市，如上海、北京、廣州、成都等，商品住宅成交量在2011年同比下跌約23%。
　　
進入2012年，正如我們所預期的那樣，以提高首次購房者支付能力的政策微調在年初開始在國內推行。如央行要求國內主要銀行“繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求”。就在去年第四季度時，首套房貸款利率比基準利率上浮10%或15%的現象並不少見，但現在首套房貸款利率可在基準利率基礎上享受9折甚至85折優惠。
　　
除了房貸優惠以外，許多地方政府也出臺了其它措施以支持首次購房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的標準，擴大了優惠契稅的適用範圍。在政府的支持性政策和開發商更為合理的定價下，無錫、蘇州、武漢等許多城市的首次購房者逐漸回歸市場，從而促進成交量在今年2月起逐步回升。由於投資者仍受到限購令的限制，在住宅銷售市場首次購房者比例正在提高。
　　
隨著首次購房者回歸市場，我們預期今年在一些城市，尤其是在住房自有率較低的城市，成交量會繼續逐漸回暖。展望未來，今年年內的供應將穩定增長，這將制約開發商的定價能力。在限購令下，由於投資者和改善型購房者大多不具備再購房資格，中高端住房價格的下行壓力將會持續。在目前的市場狀況下，我們預計開發商將增加中小戶型住房的供應，以迎合首次購房者的需求。
　　
辦公樓市場方面，隨著全球市場的持續波動以及中國經濟的下滑，在中國的一線城市，跨國公司租戶在今年上半年多數持謹慎擴張態勢，使得租賃活動較去年有明顯的下降。由於需求的下降，辦公樓業主信心有所減弱，甲級辦公樓租金增勢放緩。如在上海，甲級辦公樓租金在今年第一季度僅環比增長1.2%，而去年第一季度的環比增長為6.6%。在北京，甲級辦公樓租金在今年第一季度環比增長4.0%，而去年一整年的增幅達到為41%。
　　
與此同時，伴隨中國經濟活動逐漸向內陸展開，更多以國內市場為主導的中西部和東北新興城市(如瀋陽)的辦公樓市場表現優於那些更加成熟的、以貿易為主導的市場。在這些城市中(如武漢)，自2010年下半年以來，來自國內企業的需求增長迅速，然而高品質辦公樓供應量目前仍然稀缺，因此甲級辦公樓租金在今年上半年依舊保持較為強勁的增長勢頭。
　　
與第一季度比較，跨國企業的租賃詢問數量於第二季度有所回升，尤其是在上海這樣的領先市場，這預示甲級辦公樓市場可能將於下半年在本次週期中觸底。然而，歐洲市場的波動給市場帶來了很多不確定性，企業也有可能會繼續選擇觀望。
　　
零售物業市場方面，在今年上半年，中國主要城市的零售物業租賃需求依然強勁，基本未受經濟下滑影響。奢侈品和高檔時裝零售商依舊活躍。快時尚品牌繼續大力擴張，範圍已從北京、上海這樣的一線城市延伸至重慶、西安等零售市場發展迅速的二線城市。總體而言，主要城市商鋪租金穩定上升。

記者：宏觀政策既要穩增長，又要穩定房地產市場調控政策，這將會加大調控的難度，應如何平衡穩增長與穩調控之間的關係？能否平衡？是否有可能重現2009年的“救市”？
　　
馮建強：在過去的幾年內，中央政府一直在致力於實現中國經濟增長方式的轉變，從投資驅動的經濟增長轉變為以消費為主導的經濟增長。此次，為穩定經濟增長，中央政府將著力擴大內需、完善促進消費的政策措施。
　　
在房地產市場調控方面，我們仍然認為中央政府的緊縮政策在近期不會有重大轉變，尤其是限購令，因為這些政策正開始達到預期的抑制房價增長的效果。然而對於首次購房者的政策有可能在今年繼續放鬆，以提高他們的支付能力。因此，我們預期會有更多的首次購房者回歸市場，使市場整體成交量持續回升。
　　
記者：6月8日，央行下調人民幣存貸款基準利率，這是央行在年內的第一次降息，您認為央行為什麼會選擇這個時點降息？降息對房地產有什麼樣的影響？
　　
馮建強：6月8日，央行將存貸款基準利率下調25個基點，同時對利率浮動區間進行調整，這是近三年來利率首次下調。此次利率調整主要是中央政府為應對中國過去幾個月內一系列不盡理想的經濟資料而採取的措施。此外，央行加大利率區間浮動區間意義更為重大，影響更深遠。此舉意味著把定價權更多地交給了金融機構，這是利率市場化推進的重要信號。
　　
對房地產市場而言，房貸利率將隨著基準利率的下降而下降，這將有助於減少購房者的房貸月供，然而影響將非常有限。
　　
記者：最近一段時間有不少刺激經濟的措施出臺，包括前期的一些項目集中的審批，包括這次降息等等，央行是不是在執行穩健的貨幣政策？出於穩增長和刺激經濟的需要，連續降存准率三次的貨幣政策在下半年表現會如何？行業與企業的發展在此背景下是否能得到促進？
　　
馮建強：今年上半年，中國經濟增速放緩明顯，中國進入一個新的經濟刺激政策週期。與以往不同的是，本輪刺激政策將主要以微調為主。在房地產市場，對於首次購房者的政策微調已經取得初步成效，市場交易活動開始回升，而房價並未出現上漲。展望未來，今年下半年，房地產開發企業仍將面臨較大的現金流壓力，這主要是因為市場庫存仍然較大，且未來供應也將較多。在目前的市場狀況下，開發商將增加中小戶型住房的供應，以迎合首次購房者的需求。

記者：不少分析認為，下半年是調控兩年以來最為艱難的時刻，流動性、負債率與融資能力等將成為影響企業發展甚至存亡的關鍵，您如何看？被認為更加艱難的中小企業應如何應對？
　　
馮建強：對房地產開發企業而言，流動性和融資能力確實將會是最大的挑戰。開發商應該在開發策略和定價策略上變得更加靈活。例如，在目前的市場狀況下，開發商應該增加中小戶型住房的供應，以迎合首次購房者的需求。此外，由於目前的買家普遍對價格非常敏感，開發商在精裝房的裝修標準上也應該根據市場需求而變化。在這些方面，國內一些開發商如萬科等在過去的一年中就做得比較好。事實也證明，即使在這樣的宏觀環境下，這些開發商的市場份額不降反升。就整個房地產行業而言，行業整合已在發生。負債率低、融資能力強的企業正利用此輪調控進行收購活動。
　
記者：自調控以來，商業地產就成為房地產企業新的發展方向，持續至今熱度依然不減，您如何看目前的商業地產發展？商業地產過熱，會不會產生泡沫？如何看待未來商業地產的方向？
　　
馮建強：過去幾年在大量基礎建設投資的推動下，我們正在經歷一段前所未有的城市建設和現代化時期，這也給商業地產市場帶來巨大的影響。中國的商業地產市場的發展步伐令人注目。
　　
而關於商業地產未來的方向，可以分為三個方面來講。第一，零售物業市場方面，中國零售物業市場呈現了全世界最好的房地產機遇之一。中產階級的快速壯大，居民收入的增長、消費者消費行為的轉變以及新建購物中心的湧現都將繼續促進中國零售市場格局快速演變，這個市場的長期基本面和發展前景一片光明。在我們統計的50個二、三線城市，目前有6,600萬人口的家庭年人均收入超過30,000元(約合每年5,000美元)，約占這50個城市城鎮人口的五分之一。這個數字預計將在未來三年內翻番至超過1.25億。
　　
與此同時，國際零售商正在中國快速擴張，不斷擴展其在中國二三線城市的足跡。如Zara、H&M、優衣庫、Mango等快時尚零售商在過去的兩年內的擴張非常引人注目。在成都等一些城市，許多快時尚零售商已經從一家門店迅速增加到三至四家，充分說明快時尚零售商對進軍二線城市充滿信心。
　　
在零售物業供應方面，在2008年，中國新興城市50強主要城市的優質零售物業總量約為1,500萬平方米。到2011年，這個數字已大幅攀升至2,500萬平方米，並且預計將在2014年翻番至4,600萬平方米。但在某些細分市場，尤其是商業氣氛欠成熟的區域，短期內可能存在供應過度的現象。
　　
第二，辦公樓市場方面，發展服務業是中國各城市“十二五”規劃的重點之一。在上海和北京兩地的高價值服務業持續增長的同時，1.5線經濟中心城市(包括成都、重慶、大連、杭州、南京、蘇州、瀋陽、天津和武漢)的金融業和商業服務業也在飛速發展。其發展動力來自於地區性企業集群以及當地居民對高價值服務的需求不斷增長且日趨複雜，而支撐力則來自於優質的勞動力和逐漸完善的商業運營環境。
　　
參照國際標準，中國新興城市50強的甲級辦公樓總量仍然較小--而真正的國際品質辦公樓更是鳳毛麟角。自2008年以來，中國新興城市50強中主要城市的甲級辦公樓面積已從250萬平方米翻倍至500萬平方米--然而這一數字仍不及美國拉斯維加斯或法國里昂的辦公樓總量。但是，辦公樓總量在未來三年預計會有快速增長，2014年前將有800萬平方米的辦公樓面積竣工，這將有助於提升辦公樓整體品質並加速市場成熟。然而，辦公樓市場的快速擴張很可能會使得部分城市出現短期供過於求的局面。
　　
第三，物流市場方面，高效的物流系統是中國經濟發展和現代化建設的重要支柱。中國是世界製造業中心和貿易中心，高速發展的國內市場、迅猛增長的零售業、方興未艾的電子商務和產業鏈上移均表明中國物流地產市場的無限增長潛力。雖然物流倉儲市場存在巨大的發展潛力，但市場未被充分開發且供應嚴重不足成為長期制約物流地產市場現代化的一個阻礙。在中國新興城市50強的大多數城市中，物流倉儲市場仍處於初期開發階段。
　　
目前中國的國際標準倉庫(包括一線城市)總存量為1,300萬平方米，僅相當於美國波士頓一個城市的水準。且其中的60%位於一線城市，以上海-蘇州地區為核心的長三角地區佔據很大比例。在今後的十年中，物流市場活動將開始向中國的中、西部城市轉移。成都、重慶、瀋陽、武漢等城市將成為主要的內陸物流中心，其物流市場正在經歷蓬勃的發展。此外，由於一線城市的土地成本高、土地供應緊張，一些戰略性物流中心如廊坊和昆山正圍繞在這些城市的周邊形成，而這種趨勢將隨著物流市場的成熟而加速凸現。

記者：調控目的已從遏制房價過快上漲發展到回歸合理，房企降價的現象也從去年開始已經廣泛存在，在未來，降價是否將進一步蔓延？您怎麼看待下半年房價的走勢？
　　
馮建強：如前所說，隨著首次購房者回歸市場，自今年2月起，商品住宅銷售勢頭開始回升。然而，目前市場庫存仍然較大，並且我們預計今年下半年的新增供應仍將穩定增長，這將制約開發商的議價能力。此外，我們預計限購令在近期不會有重大轉變，因此，在今年下半年房價整體上將保持平穩。在限購令下，由於投資者和改善型購房者大多不具備再購房資格，中高端住宅房價的下行壓力將會持續。展望2013年，房價的走勢仍將取決於政策(特別是限購令)的變化。
　　
記者：中國房地產行業在如此複雜的政策經濟形勢下發展至今天，您認為行業未來的可持續發展道路是什麼？企業應如何達至發展與存續的平衡？
　　
馮建強：中國的房地產行業雖然在過去的幾年間取得了長足的進步，但是與發達市場相比還是處於發展早期。這主要體現為，一是企業數量多，企業規模大小不一；二是高品質商用物業數量(零售、辦公和物流)依舊非常有限，且現有的多數高品質商用物業由國外開發商開發。三是，物業管理市場尚處於初級發展階段。
　　
隨著住宅市場調整的深入，在未來幾年行業整合還將繼續。大型開發商的市場份額將進一步擴大，他們將可以利用規模效應以增加其經濟效益。同時，在未來的市場競爭中，物業品質將起決定性作用，尤其是在商業地產市場。
　　
長期以來，香港和新加坡開發商主導了投資型商業地產的開發。近幾年國內一些全國性和地區性的開發商紛紛嶄露頭角，在商業地產的行銷、租賃和管理方面成績卓著。例如，在零售地產方面，華潤置地、中糧地產和萬達集團等國內開發商在中國許多城市成功地複製了品牌購物中心的概念。這些購物中心硬體設施完善、品牌和租戶組合合理、物業管理一流，從而吸引了大量的消費者，也因此使得業主擁有更強的議價能力。我們預計這些國內開發商豐富的成功經驗將有助於他們在未來幾年繼續保持競爭優勢，成為國際零售物業開發商強有力的競爭對手。
　　
隨著市場進一步成熟，我們認為，以萬達為代表的一些大型、卓越的開發商將會崛起並佔據整個房地產價值鏈。鑒於中國的房地產市場規模巨大，預計未來將出現越來越多的專注於特定區域、特定行業(衛生保健、醫院、零售)、特定產品(綜合開發物業、大眾市場專案、區域改造)或特定服務(商場管理、物業管理)的房地產企業，這一趨勢可能會日益顯著。
　　
在物業管理方面，隨著物業管理帶來的可觀價值漸漸體現，尤其是供給增加將使得競爭進一步加劇，我們預計未來在中國實行專業物業管理的樓宇數量將顯著上升。

資料來源：中國城市建設網