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【房地產經紀人】不會繼續打壓房地產 十八大後房價將反彈
管理員
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2011/04/25 14:16
文章: 705
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全國十大重點城市9月前三周商品住宅總成交量為55042套,環比8月前三周下降了10%。樓市金九未現,房價何去何從?惠譽此前的預測,2013年年中前中國可能出現房地產泡沫破滅引發銀行業危機。和訊網就此連線了興業銀行首席經濟學家魯政委、北京大學房地產發展研究基金中心副主任杜猛,儘管魯政委預計,房價下跌15%就足以令市場崩潰。杜猛承認,如果堅持嚴厲調控,房地產企業的現金流終將崩潰,但二位專家均表示,中國銀行業不會因為房地產出現大的風險。杜猛表示政府並不會繼續對房地產進行打壓,十八大後房價必將反彈。
  
1.中國銀行業不會因為房地產出現大的風險。
  
2011年3月,海外媒體援引國際信用評級機構惠譽(FitchRatings)人士稱,惠譽認為一旦中國房地產泡沫破滅,中國銀行業將面臨資不抵債的風險,中國在2013年年中前爆發銀行業危機的概率高達60%。
  
魯政委指出,從目前來看,惠譽的判斷已經被證明是錯誤的了。從已經披露的銀行上半年年報來看,其主要壞賬集中發生在外貿和製造業,並不在房地產,也不在地方融資平臺,目前看到的恰恰是房地產情況在好轉。
  
杜猛認為,銀行業並不會因房價下調出現太大問題。
  
從目前全國的基本情況來看,房價在連續下降9個月之後,從7月份開始回款回升,但上升幅度僅為百分之零點幾,可忽略不計,但房價下行9個月累計5個百分點降幅,卻被銀行以取消首套房貸優惠利率及房貸加息吃掉了。
  
“房地產調控的一點點成果,紅利都被銀行拿走了。”杜猛指出。
  
國內的房地產市場如果出現崩潰,銀行業絕對保不住,但在杜猛看來,就目前而言,中國的銀行不僅僅是全球利潤率最高的銀行,同時也是做按揭最安全的銀行。房地產給銀行帶來的系統性風險其實很小,且遠遠低於銀行自身的風險。
  
杜猛指出,隨著城市化進程的推進,在銀行業和房地產業的蛋糕中,政府、企業、銀行各自拿走三分之一,而且國內的銀行或規避、或轉嫁,將風險化解,並對房價上漲起到推波助瀾的作用。
  
2.杜猛:2011年房地產融資2.5萬億即將進入還款期
  
2011年,在國內外上市的152家房地產開發企業的融資約達到6500億元,非上市房地產企業通過信託方式的融資額也超過6500億元,通過私募股權投資基金等非金融機構的短期小額貸款也數字驚人,杜猛預計這一數額也超過5000億元。
  
不僅如此,中央企業在房地產業中的投資也超過3000億元。除國務院准批從事房地產開發的15家央企外,還有眾多央企並未退出房市,杜猛判斷,央企有60%-70%的資金,即3000億元以上的資金被變相挪用作房地產投資。
  
“這2.1萬億的房地產融資,還是不窮盡的統計,”杜猛指出,在房地產範疇內還有一些不可預見的融資,實際融資總額應超過2.5萬億。而按照慣例,2010年10月28日之後進行的信託融資在今年年底前後陸續到期;私募股權等非常規的綜合融資,通常成本較高。
  
“房地產企業過去的融資和市場回款管道都比較通暢,但現在無論是國家隊、上市隊,還是民營隊,都將面臨融資到期、還款壓力大的問題,”杜猛指出,一方面是還款壓力大,另一方面是房子賣不動,房企或用新的貸款還款,或展期還款,但銀行也有自身的壓力,而且無限制展期也是違背相關規定的。
  
3.杜猛:如果堅持嚴厲調控,房地產企業的現金流終將崩潰。
  
如果今年下半年國內的宏觀經濟形勢繼續低迷,地產業回籠資金疲弱,整個地產業的重新洗牌將不可避免。杜猛如是說。
  從2010年新國八條出臺至今,史上最嚴厲的房地產調控政策的持久性是所有人沒有預料到的,杜猛指出,如果堅持嚴厲調控,房地產企業的現金流終將崩潰,而目前,房企之所以能夠忍受調控,與地方融資平臺不無關係。
  
與地方政府相比,房地產企業的情況似乎要相對樂觀。除融資之外,整個房地產市場中的自有資金仍有超過2萬億資金,從負債率來看,房地產企業融資負債比多則60%-70%,少則20%-30%,全行業平均負債率為50%-55%。這與我國其他工業、礦產、汽車等行業相比已經是非常低的,更是遠遠低於地方政府高負債率,個別地方負債率達300%。
  
鑒於地方政府的負債率遠遠高於房地產企業,房企們就跟地方政府對賭——如果資金鏈斷裂,也是地方政府融資的資金鏈斷裂在先。
  
3.魯政委,房價下跌15%就足以令市場崩潰。
  
對於此前針對銀行做了一系列壓力測試,魯政委並不以為然。他認為房價下跌15%就足以令市場崩潰。
  
“而是這種壓力測試,是用靜態的測試掩蓋了動態的盲點。”魯政委說。
  
魯政委認為,在靜態狀態下估算,房價下跌30%甚至50%,反映在銀行帳面上只有10%壞賬,銀行完全可以承擔。但事實上,考慮到房價大幅度下跌的誘因和深層後果等動態因素,房價下跌15%就足以令市場崩潰。因此,用靜態測算的方式測定銀行壓力,並用之於決策,實際上是差之毫釐謬以千里的。
  
魯政委早在兩年前就指出,銀行業房貸壓力測試存在兩個誤區,一是房地產貸款界定範圍不僅僅包括個人住房抵押貸款、房地產開發貸款、土地儲備貸款,因此,實際涉房貸款比重應該高於官方測試使用的20%;二是所有壓力測試未提及房價下跌三四成之後宏觀經濟的回饋問題,如失業率顯著上升等。
  
“全球的經濟運行經驗都表明,從來沒有哪個國家在實際房價短期大跌30%後,整個經濟運行仍可安然無恙!”魯政委表示,房市調控需要精確打擊,但精確打擊顯然應該消除雷達盲點。
  
4.杜猛:政府並不會繼續對房地產進行打壓,十八大後房價必將反彈。
  
最重要的是,中國的房地產市場有較重的行政干預。杜猛指出,無論是買房者持幣觀望、房地產業形勢不佳,這都是次要的,最重要的是房地產資金流還是安全的。除了市場的剛性需求,支撐企業與地方政府對賭的條件主要在於,2012年上半年國民經濟運行持續低於預期,房地產市場繼續下行將對全年經濟形勢產生不利影響,因此,政府並不會繼續對房地產進行打壓,“我們很難去用現在的市場情況去判斷房價一定會降。”
  
十八大召開在即,杜猛預計,十八大後房價必將反彈,但政府絕不會容忍出現報復性反彈,所以銀行業的風險還是在縮小。
  
與地產業給銀行業帶來的風險相比,杜猛認為,銀行自身的風險更值得關注。
  
杜猛判斷,如果以十年的黃金週期來判斷銀行業的發展,到2016年,銀行的壟斷性、政策性紅利被吃完,行業利潤擠壓殆盡,銀行業將結束其高速成長期。
  
杜猛認為,長期以來,銀行的高利潤都是建立在房地產等實體產業的痛苦之上,銀行高利潤時期的結束,對房地產而言卻是一件好事。
  
魯政委對房地產風險的看法是,房地產的問題講了多年,固然不好辦,但房地產的發展一直在政府的掌控之下,能看到的風險就不是真的風險。
  
魯政委認為,從大的趨勢上看房地產後市是樂觀的,但是中間會有波折和風險。所謂的風險,固然會由外部引起,但是政策應對是否得當顯得非常重要。但恰恰是對政策應對水準的信心不是很足,魯政委對房地產後市持謹慎樂觀態度。

資料來源:中國證券網

2012/10/02 13:27


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