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【房地產經紀人】盤點房地產基本術語 教你不做房地產“菜鳥”
管理員
註冊日期:
2011/04/25 14:16
文章: 705
等級: 24; EXP: 10
HP : 0 / 577
MP : 235 / 21704
買房幾乎是每個人都要做的事,然而房地產入門並不易,而對於新手來說,開發商或售樓小姐的幾句話就可能讓你買了房後吃虧不已,這是任何購房者都不願看到的,因此,買房前做好準備是十分必要的,本期為你整理了房地產行業的一些專業術語,讓您可以快速入門,唬住開發商,當然,因房地產行業涉及面較廣。
  
產權問題
  
房屋產權
  
房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的佔有、使用、收益和處分的權利,中國商品房產權只有70年,70年後政府可以無償收回。
  
產權證書是指“房屋所有權證”和“土地使用權證”。
  
房屋產權證書包括:產權類別、產權比例,房產坐落位址、產權來源、房屋結構、間數、建築面積、使用面積、共有數紀要、它項權利紀要和附記,並配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。
  
住宅的產權
  
住宅的產權一般是指住宅的所有權。住宅的所有權,簡單地講,是一種民事法律關係,指的是在法律規定的範圍內,對住宅全面支配的權力。住宅的所有權一般包括對房屋的佔有、使用、收益、處分四個方面,這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。
  
住宅的佔有權
  
佔有權一般由所有權人來行使。當使用權與所有權相分離的時候,佔有權就為使用人行使——比如出租,當使用權發生轉移時,佔有權也隨之轉移。
  
住宅的使用權
  
對住宅使用的權力稱住宅的使用權。會使使用權的人,既可以是所有權人本人,也可以是租房人等“外人”,在佔有權和使用權暫時不歸房主所有時,房主的所有權並未喪失。
  
住宅的收益權
  
收益權是指房主利用住宅、房產等產生某種利益的權力,比如上文提到的出租。
  
住宅的處分權
  
處分權由房主行使,只有房主才有權力處分住宅、房產、如繼承、贈予、變賣、抵押等。但當房屋、住宅作為抵押物抵押給債權人時,債權人擁有房屋的處分權。
  
期房、現房與二手房
  
期房
  
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大產證)止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱做為買“樓花”,這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式,購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
  
現房
  
所謂現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。
  
二手房
  
二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,一些無房的人,可以買一套別人多餘的房;而另一些手裡有些積蓄又有小房子居住的,可以賣掉舊房買新房;而那些住房富餘戶,也能賣掉自己的多餘住房換取收益。
  
住宅專業詞彙
  
在住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內一面牆到另一面牆之間的實際距離。因為是就自然間的寬度而言,故稱為開間,根據有關規定,磚混結構住宅建築的開間常採用下列參數:2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米,但就我國目前大量建造的磚混住宅來說,住宅開間一般不超過3.3米,規定較小的開間尺度,可有效縮短樓板的空間跨度,增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。
  
住宅的進深
  
住宅的長度和進深,在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。根據有關規定,住宅的進深常採用下列參數:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的天然採光和通風條件,從理論上講,住宅的進深不宜過大。在住宅的高度(層高)和寬度(開間)確定的前提下,設計的住宅進深過大,就使住房成狹長型,距離門窗較遠的室內空間自然光線不足;如果人為地將狹長空間分隔,則分隔出的一部分房間就成為無自然光的黑房間。
  
黑房間當然不適於人們居住,補救的措施之一是將黑房間用於次要的生活區,如儲藏室、走道等,用人工照明來彌補自然光的不足;另一措施是在住宅內部建造內天井,將光線不足的房間佈置於內天井四周,通過天井來解決採光、通風不足的問題。但內天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層採光不足的問題。
  
住宅的層高
  
層高是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。據《住宅建築模數協調標準》規定,磚混結構住宅建築的層高採用下列參數:2.6米、2.7米、2.8米。住宅的層高在不同時期、不同國家或相同國家的不同地區、不同歷史文化背景之下都是有差異的。例如,我國傳統的民居都造得比較高大,古代將相官邸或皇宮更是以不同的高度來區分等級的高低。而一些地震頻繁、多火山的國家或地區,為抵禦災害,往往層高較低。我國出於對降低成本、節約建材、節約土地等經濟指標的考慮,強調把住宅高度控制在2.8米左右。據測,層高每降低0.1米,造價就降低1%左右,一般來說,層高設計規律是層數越少,層高可相應提高;層數越多,層高可相應壓縮。
  
住宅的淨高
  
淨高是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。層高和淨高的關係可用公式“淨高=層高-樓板厚度”來表示,即層高和樓板厚度的差叫做淨高。
  
預售價與均價
  
均價
  
均價是指將各單位的銷售價格相加之後的和數除以單位建築面積的和數,即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價,但也有例外,有的開發商以均價作銷售價,不失為一種引人矚目的行銷策略。
  
基價
  
基價也叫基礎價,是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層,朝向差價後而得出。
  
價格
  
起價也叫起步價,是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格,即是起價。多層住宅,不帶花園的,一般以一樓或頂樓的銷售價為起價;帶花園的住宅,一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業,以最低層的銷售價為起步價。房產廣告中常表述:“×××元/㎡起售”,以較低的起價來引起消費者的注意。
  
預售價
  
預售價也是商品房預(銷)售合同中的專用術語;預售價不是正式價格,在商品房交付使用時,應按有批准許可權部門核定的價格為准。
  
一次性買斷價
  
一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語,確定之後,買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務,不得隨意變更。
  
建築面積和使用面積
  
建築面積
  
住宅的建築面積是指建築物外牆週邊所圍成空間的水平面積,如果計算多、高層住宅的建築面積,則是各層建築面積之和,建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。
  
使用面積
  
住宅的使用面積,指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的淨面積之和。計算住宅使用面積,可以比較直觀地反應住宅的使用狀況,但在住宅買賣中一般不採用使用面積來計算價格。
  
計算使用面積時有一些特殊規定:樓中樓式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;內牆面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金,都是按使用面積計算。"'
  
公用面積
  
住宅的公用面積是指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

來源:每日經濟新聞

2012/11/07 10:52


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