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陸資來台投資房地產解析
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2006/06/13 17:52
來自 台北
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從民國98年6月開放陸資來台、11月簽署兩岸金融監理合作備忘錄(MOU),到兩岸將於今年5月簽訂經濟合作架構協議(ECFA),既讓兩岸的經貿互動呈現一股蓬勃發展的氣勢,也使得台灣的房地產市場,被視為是即將再創佳績的一個標的。儘管有諸多陸資傳言即將來台投資房地產,讓台灣的房市似乎榮景可期,但陸資真的會大舉來台投資房地產市場嗎?台灣現階段的投資環境對陸資來台具有吸引力?本文特進行評析。
文:賴皆興(產業評論員)

一、兩岸房市不斷飆漲

過去一年來,兩岸房地產市場走出了金融海嘯的衝擊而展現相當亮麗的成績。大陸土地市場和房地產價格一路攀升,部分一、二線城市房價漲幅甚至高達5到9成,外資市場的大力炒作房市,一些地方政府倚賴房地產拉動經濟而暗中操作炒作,都是造成房市炒作氣氛濃厚的原因。

根據中共新華社的報導,中國大陸11月份,70個大、中型城市房屋銷售平均價格上漲了5.7%,是繼去年7月份上漲7%以後漲幅最大,也是自3月以來連續第9個月上漲。跟據估計,北京房價平均漲幅已經超過六成,而上海和深圳的漲幅甚至更高,這累積了一定程度的房市泡沫化和金融風險的疑慮。也因此,大陸政府在12月短短13天內針對房市投機者,三度提出抑制高房價的政策。包括9日調整「營業稅優惠政策」;14日的「國四條」(增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設),17日的「限制囤地炒作」;而中共國務院總理溫家寶27日接受新華社專訪時,也提出了壓抑房價上漲的四大措施,包括加大安居工程、鼓勵居民購買自住房、穩定房地產價格及維護房地產秩序等,這也進一步顯示中國政府解決房地產價格過快上漲的決心。

而在台灣,不斷向上攀升的房價更是高居行政院調查的10大民怨的榜首。10月底央行總裁彭淮南的「關切銀行授信放款風險」,被視為是政府將以貨幣政策壓制狂飆的房價的動作;而後經建會表示將研擬增加「豪宅稅」來抑制高房價的炒作,這些都使得台北高漲的房價在今年第四季達到些許降溫的效益,然而,台灣的房市行情似乎還有不斷向上發展的趨勢。儘管不少專家、學者一再指出台灣的房市也存在泡沫化的可能,但是許多業者許還是信心滿滿的認為兩岸關係的變化,使得台灣的定位從而改變,台北一躍成為可以與香港上海並駕齊驅的國際性大都市,也是經貿網絡發展節點,更何況台北的房價比起上海、香港還是相對便宜,在兩岸題材不斷發酵之際,台灣已經成為大量資金不斷湧入的熱點,因此,未來台灣的房市不但不會泡沫化,還會再創新一波的高點。

二、現階段房市飆漲的原因與泡沫化危機

儘管兩岸政府都對高房價祭出了相對應的政策,然而,似乎尚無法抑制不斷挑戰高點的房價。這是因為在全球化時代,一個房屋的房價高低,是被市場所決定的;當房屋的價值從原本傳統的「自住」或「保值」的價值觀轉換成「投資獲利」或「身份象徵」的用途時,房價的意義就被改寫了。所謂的房價,反映的不是房屋的「實際價格」而是「市場價值」,並由此形成了房屋的「市場價格」。市場價格是伴隨著市場的波動而起伏,也因此,當民眾願意在房市投入大把鈔票,房市價格就自然居高不下甚至不斷的向上攀升。

台灣這一波房市飆漲的原因,許多研究者認為是由所謂的「豪宅熱」所帶動的。豪宅價格不斷向上攀升,促使地價隨之飆漲,同時也帶動其他次級地段房價的飆升,並向外擴散帶動了整體房價的飆漲。然而,儘管以豪宅當領頭羊使得台北房價不斷的向上攀升,但是豪宅與一般投資型房屋的屬性是不同的。豪宅被有錢人當成是一種身份象徵的金錢遊戲,屢創新高的價格彰顯的是身份地位的競逐成果,也因此政大地政系教授張金鶚就認為,政府所提出的課徵「豪宅稅」對富人購買豪宅的慾望是毫無影響的,反而會成為其凸顯身份地位認證標記。豪宅自成一個有錢人的遊戲市場,它不是以短期投資作為主要標的,泡沫化的疑慮也相對較小。

但是對多數投入房地產市場的投資者來說,如何在短期內通過房地產買賣獲利是他們心中最在意的事,而這就提高了房產市場存在泡沫化的可能性。因為當房屋被當成是一種「投資標的」時,就決定了它將不斷的被買賣、轉手的命運。而當一筆房地產不斷的投資轉手,它的價格會不斷的被調整、提高,因為每個投資者在賣出的時候都會調高售價,因此,買賣次數愈多,售價就會愈高,後面買的人就必須投入更多的金錢,也因此,在短時間內被轉手愈多次,也使得房價在短時間內被提高愈多,也代表它與原始價格差距愈來愈大,而形成房市泡沫化的可能性也就愈高。

也因此,如何不斷的通過資金的流動來維持和刺激房地產市場的買賣需求,就成為房地產市場抗拒泡沫化的重點了。這其實也能說明何以台灣房地產市場一直樂觀積極的看待陸資或台資回流卡位的原因。就像2009年7月頂新魏家以近37億元台幣買下「台北101」19.51%的股權及9戶帝寶,都被視為具有相當程度的指標效應。
三、陸資來台投資房市時機尚未成熟

然而,針對現階段兩岸房產市場都處於過熱的局面,我們覺得如果認真考慮陸資來台的可能性,至少有三個問題需要面對:

(一)兩岸投資法令尚未鬆綁,陸資來台尚有難度

根據內政部截至98年12月的統計,從91年8月通過〈大陸地區人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法〉,開放陸資來台投資不動產迄今,僅有35件申請案,其中通過的十件核准案全數為住宅,沒有商辦或廠辦,這也讓內政部長江宜樺認為是「成效不彰」。儘管今年6月份經濟部公布〈大陸地區人民來台投資業別項目〉,開放192項陸資來台,但似乎無法炒熱陸資來台的意願,這或許與兩岸目前政府政策限制有關。在台灣政策方面,規定陸資投資不動產必須以台設廠、設公司為前提,須先通過經濟部投資審議委員會審查,符合192項陸資開放的業別,才會進入地方政府審查階段,再送至內政部會同陸委會、國防部等相關事務主管機關審核。而陸資來台投資則要經過大陸發改委和國台辦的雙重同意,比投資海外多了一道手續,較為麻煩,也讓投資者望之卻步。再加上因為國家安全和對陸資來台炒樓的疑慮,某些較為「敏感」的區域(例如博愛特區)或是投資作為(例如投資比例失衡),都將使陸資可能無法通過審核,從而降低了陸資來台的意願。

(二)投資獲利有限,將影響陸資來台意願

北京最大房地產萬通集團董事長馮侖曾表示,大陸業者對投資台灣的心態,是從「好奇」到「實地探察」到「無奈」最終「止步」,並認為台灣對陸資大舉來台投資房地產在現階段是一種過度的期待,並且是因為預期心理而造成傳媒炒熱話題所引起的錯覺。他認為,最主要的原因是因為台灣房地產相較於大陸,規模太小、利潤太低,這對在大陸動輒數千戶規模推案量、獲利少說是台灣的數倍乃至數十倍,習慣「重口味」的陸資吸引力不夠。的確,同樣的資金,從大陸的一線城市到二、三線,投資效益和獲利空間都遠比台灣優渥,陸資何必千里迢迢的來台賺些蠅頭小利?而且陸資在台灣投資限制很多,再加上兩岸的投資政策尚未完全明朗與完善,尤其是兩岸的政治氛圍往往會牽動經濟議題,也使陸資很難在台灣真正敞開心胸、放開手腳來做。況且,在台灣買房的大陸民眾,若要再變賣獲利,則要滿三年後才能出售,並不符合有意「現買現賺」的大陸民眾期待。也因此,儘管前一陣子媒體沸沸揚揚報導大陸營建地產業者來台考察的消息,彷彿這些「富豪團」、「炒樓團」馬上就要在台灣大灑鈔票,但是最後卻依舊是雷聲大雨點小即可見端倪。

(三)居留限制和生活習慣差異,將考驗陸資來台意願

根據現今法令的規定,目前大陸人士來台每年總計停留時間不得超過四個月的時間,這並不符合有意在台置產長住的大陸民眾期待,僅適合「偶爾來台走走」的度假型大陸民眾。再加上兩岸的生活習慣和模式都有相當程度的差異,是否能吸引大陸民眾來台置產定居,不無疑義,而停留時間的限制也會使得有意在台置產投資的大陸民眾覺得不便而打退堂鼓。或許有人會認為,台灣房地產業者鎖定的是大陸雲端上面的頂級富豪,這些人是以「度假」或是「收藏」的思維來看待在台灣置產這件事,所以不會有上述的問題。當然,如果從前面有錢人的思維來看,因為「稀有性」大陸富豪認為在台灣置產買房是一件值得炫耀的事,只是,有這種思維這樣的人會有多少?又能維持多久時間?也是一件令人相當質疑的事。

四、結論:應更審慎評估陸資投資台灣房地產
  
兩岸的房市將會再創新一波的榮景還是即將走向泡沫化,這是一個見仁見智的議題。然而,房價在短期內不斷的飆升,固然可以被視為是長期被壓抑的消費能量的釋放,但同時也存在無以為繼而終至萎縮的房市泡沫化的風險。因此,台灣房地產業者和投資人殷殷企盼陸資來台的心情是可以理解的。然而,現階段台灣投資環境和獲利條件,是否能吸引陸資來台?再加上目前兩岸政府都不斷在政策上打壓房價,陸資來台投資房地產市場必須面對多少阻力?還有多少獲利空間?這些都是我們在思考如何因應台灣未來房市場發展潛力時應該審慎評估的。

資料來源:大陸台商簡訊 205期

2012/11/08 12:51



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