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【房地產經紀人】調控喊話難擋房地產市場錢潮 樓市全面回暖
管理員
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2011/04/25 14:16
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在不到一個月的時間內,央行連續兩次降息。對於資金密集型的房地產市場而言,這無疑是樓市復蘇的最大支撐。但管理層連續表態,調控不會放鬆,讓上行的樓市平添了幾分變數。而所謂對“改善型住房限購”政策調整再度變成水中花。
  
但在資金面實質性利好的大環境下,市場再現強勢反彈。權威機構公佈的100個城市新建住宅的全樣本調查顯示,6月全國100個城市新建住宅價格環比上漲了0.05%,這是自2011年9月以來連續9個月環比下跌後的首次回升。而海通證券的研究資料顯示,6月全國一線城市土地成交面積環比增加了34.8%,同時一線城市土地實際成交溢價率回升至21.7%。
  
限購再收緊
  
7月7日,在江蘇常州調研的國務院總理溫家寶強調,“絕不能讓房價反彈”,他表示目前房地產調控任務艱巨,要將抑制房地產投機需求作為一項長期政策。
  
“這些政策肯定沒法出了。”陳建生(化名)坦言,作為華南一重要城市的國土部門官員,陳建生及其團隊從4月底就開始研究“限購政策調整步驟”。“那時候,上層有聲音表示別誤傷了自住購房者的真實需求。”陳建生告訴《中國經營報(博客,微博 )》記者,所以他們陸續制定了5套限購政策調整的方案,計畫有步驟地放寬對改善型住房購房者購買資格的限制。
  
“其中包括,如果購房家庭名下只有一套房產,將該房產賣出後再買入一套房子,算作首次置業。”圍繞著“賣一買一”如何確認,陳建生做了一系列的方案。“明年4月份前,估計這些政策都只能鎖在抽屜裡了。”他說。
  
在兩度降息後,監管層對於限購政策顯然給予了更多的關注。6月25日,河南省6部門聯合出臺房地產新政,將家庭名下無房產登記購房的均視為首套房,並強調金融機構原則上應給予首套購房者基準利率下浮30%幅度內的優惠。但政策出臺後第二天就被河南銀監局予以否認。
  
據接近住建部的人士透露,今年下半年將加強對限購政策的執行考察,如果地方出臺放鬆調控的政策,將予以糾正並強調對地方進行問責。上層指揮棒的堅定不移,地方的調控政策也不得不一再加緊。有著標杆意義的上海就將限購執行尺度收縮。“上海市戶籍居民家庭已擁有1套住房限購1套住房;上海市戶籍居民家庭子女成年後,確因婚姻等需要,且該子女無產權住房,才可以在上海限購1套住房;非上海市戶籍居民家庭能提供符合規定的納稅證明或社保證明,限購1套住房,已擁有1套及以上住房的,暫停在上海市向其售房。”
  
這繁瑣無比的上海房管局聲明實際上沒有太大變化。但在執行層面,上海房地產交易中心6月25日就接到通知,除了重申原有限購政策外,再強調的是“外地單身人士禁止在滬購房”。
  
“對涉及違規騙取購房資格的開發企業、仲介機構和購房個人,要嚴肅查處。”溫家寶總理在7月7日的談話中首次提及。“要打破某些地方、企業和居民賭政策方向改變的幻想。”住建部政策研究中心主任秦虹如是解析。
  
市場回暖傷不起
  
讓政策層接二連三“加強認知”源於房地產市場的逐步恢復,而且大有強力反彈之勢。
  
瑞銀跟蹤的41個商品房市場,6月25日至7月1日成交量為6.8萬套,周環比上升了24.3%,其中一二線城市成交量增長勢頭強勁,周環比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6萬套,甚至比5月也增長了17.7%。而方正證券的研究也顯示,該周29個城市的周成交量創了2011年以來的新高。更讓決策者憂心忡忡在房價方面,據中房指數系統公佈的100個城市新建住宅的全樣本調查顯示:剛剛過去的6月,全國100個城市新建住宅平均價格為8688元/平方米,環比5月上漲了0.05%。雖然升幅甚微,但這也是自2011年9月以來連續9個月環比下跌後的首次回升。
  
一線城市有著不同程度的恢復。以限購一再收緊的上海為例,根據金豐易居佑威聯合研究中心監控的資料顯示,6月份,上海商品住宅成交面積為102.07萬平方米,環比增加26.59%,同比增加30.67%;成交均價為24070元/平方米,環比上漲7.22%,同比上漲11.02%。
  
這種忽然爆發的資料,顯示的是購房心理預期的變化,一些區域甚至出現擔心政策反轉、恐慌性購房的現象。而政策層面的一再強化,也讓樓市有所回檔。從7月2日至7月8日的成交看,上海商品住宅成交面積為19.99萬平方米,環比43.14%;成交均價也下跌了2.4%。同樣北京的網簽資料顯示,7月第一周成交環比也下降了18.3%。而高華證券的研究報告顯示,當周已公佈資料的33個城市中,有26個城市的房地產交易量下降。
  
但7月初樓市成交的回落與市場供應回落密切相關,上海商品住宅成交環比下跌了四成,但同樣當周新增供應面積也下滑了42.76%。這創下了上海供應3個月以來的新低。而只有7.43萬平方米的新房供應,也讓近兩周上海樓市供銷比值連續處於1∶0.37的去存量狀態。
  
庫存繼續削減的不僅僅是上海,在高華證券追蹤的13個城市中,庫存平均消化時間降至16.0個月,而截至7月1日當周的中值水準為16.3個月。北京、廣州、南京、蘇州、青島等城市的庫存一再下降,上海、深圳、東莞等城市的庫存企穩,只有寧波和廈門的庫存繼續上升。
  
地價被追捧
  
成交量減少,但庫存又不斷下降,是否預示著開發商開始暫緩銷售節奏?“我們不會減緩銷售節奏。”某上市開發商主管行銷的董事向記者表示,下半年無論是國際還是國內經濟形勢均未明朗,雖然房地產在宏觀經濟中有“平衡球”的作用,在經濟萎縮時,具有拉動投資、消費的效果。“但管理層的態度明確,下半年市場供應相對充足。”其表示,起碼在第三季度該公司加快銷售的策略不變。
  
對於7月初的成交供應雙雙下滑,其認為主要是“短期節奏的調整”,一方面7、8月是樓市傳統淡季,另一方面5、6月開發商業績“沖得比較高”,這令市場需要短暫的休整。
  
開發商的積極態度還反映在土地市場上,7月10日,北京萬柳地塊拍賣,結果又刷新了北京樓面價的歷史紀錄。由中赫置地旗下赫華恒瑞房地產開發公司以26.3億元,配建16400平方米回購房投得,樓面價達到驚人的3.38億元。時隔兩年,北京再出地王。其實開拍之初,保利、萬科等地產龍頭均對這一地塊虎視眈眈。但就在競拍前半小時,保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)發表聲明稱,接總公司通知,考慮到國家對房地產調控的要求,決定退出競拍。但這也難擋開發商的熱情。
  
地王不僅僅再現北京,7月11日上午,鄭州也拍出了一塊總價5.29億元,樓面價8300元的鄭州地王。僅僅兩個小時後,鄭州第二塊地王誕生,這塊3.196億元的地塊,每畝折合達1310萬元,創造了鄭州住宅土地每畝單價新高,且溢價率達105%,創了鄭州住宅土地招拍掛溢價率的新高。
  
連續的地王出臺是否只是個別現象?其實土地市場,特別是一線城市土地市場回暖從6月起已經出現。海通證券的研究資料顯示,1~6月一線城市累計推出土地7879萬平方米,同比增加了27.3%,比上月大幅提升了26個百分點。供應充足,開發商的消化也迅速。6月全國一線城市土地成交2244萬平方米,環比增加了34.8%,而該月一線城市土地實際成交溢價率回升至21.7%。
  
再度降息後,開發商對土地的熱情變得更容易兌現。
  
資料來源:中國經營報

2012/07/17 09:28


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