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但經過2004、2005、2006連續三年的宏觀調控後，房地產開發商在最需要資金的啟動階段，被要求"四證齊全"、自有資金不低於35%。而在開發商連接整個資金鏈的關鍵階段預售款上，北京也於去年開始實行嚴格的結構封頂才能辦理按揭貸款。這再次拉長了開發商自有資金的周轉時間。而與此同時，地價則在地方政府和實力雄厚的國有企業及上市公司的多方作用下節節攀升。

"地產企業天然具有金融的屬性，在銀根緊縮後選擇上市，是有野心的地產企業必然之路。"鄭志剛說，資金需求無疑是最主要的上市動因。

但此前地產企業上市一直受到宏觀政策的限制。1990年代初房地產行業異常火暴，地產公司曾大受資本市場熱捧。但到1993年海南、北海等地的地產泡沫崩潰後，國家出臺了對房地產行業限制性規定，從1995年開始不再考慮房地產企業上市。直到2001年，這些限制性的規定才全部取消，但政策上對房地產公司上市依然採取謹慎的態度。

新一波地產上市的風潮，開始於2004年下半年啟動的股權分制改革。一位為某地產公司做過上市諮詢的證券公司人士向記者透露，證監會在股改啟動之時，對大量存在的垃圾股感到頭疼。而一直在尋求曲線上市的地產企業則對一些相對乾淨的殼資源垂涎已久。地產企業因為利潤豐厚，能夠效率極高地消化掉當時遍地的垃圾股，證監會逐漸開始鼓勵地產企業借殼上市。

事實上，從2004年至今，通過IPO方式上市的房地產公司只有4家，卻有近百家借股改東風實現了買殼上市，以至於今年才開始找殼上市的地產企業發現，要找一個相對乾淨的殼已經非常困難。

在地產企業上市的間隙，2005年7月21日人民幣匯率改革，實行有管理的浮動匯率制度，自此也拉開了海外投資者豪賭人民幣升值的大幕。

"不動產因其價值大，一向是一國貨幣升值時投資的重點，股市也是同樣，而地產股合二者為一，不火才怪。"上述證券人士認為，投機因素強烈的地產板塊平均市盈率一度達到110倍，即使考慮到近年來房價的高速增長因素，也已存在明顯的泡沫。

香港高速成長期的上世紀七八十年代，"股地拉扯"現象也相當嚴重，以高地價為紐帶，樓市、股市中可能存在的泡沫實現耦合，並互為迴圈，最終隨著10年前亞洲金融危機的到來，使得香港經濟遭受慘重損失。

北京師範大學金融研究中心主任鐘偉研究發現，目前國內開發商在土地儲備上沉澱的資金已高達1.5萬億元左右。他指出，未來三年房價必須保持15%-18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。

"大規模儲備土地後，要將這些土地轉換成上市公司的利潤，還需要很長的過程。但投資者已經將購入的土地進行再估值，實質上是透支未來不確定的收益。"鄭志剛說。

在股價高漲的刺激下，上市地產企業毫不奇怪地出現激進行為。根據最新發佈的2007年中報，萬科、金地等龍頭企業的每股經營現金流呈現下降趨勢，分別為-0.43元和-1.5元，除融資這一項為正現金流外，經營和投資均呈現巨大的負現金流。

"賺來的錢都拿去買了地，而且入不敷出。"鐘偉提醒說，房價如還能保持現在的速度增長，土地將來會獲得巨大的升值；但反過來，一旦房價增速放緩甚至停步不前，吃虧的將不僅僅是地產企業。

文章轉載自：第一理財網（http://www.amoney.com.cn）

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