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“改善性的需求是中國當前商品住房市場中最主要的部分，人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求”

中國房地產報：從未來講，人們的住房需求會經歷什麼變化？

盧鏗：首先是換房需求，即改善性的需求，這是中國當前商品住房市場中最主要的部分。尚有過半數的居民對現有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米，而人均居住面積每提高1平方米，全國就會新增13億平方米的住房需求。

其次是第二套房，這正在成為中國中產階層與財富人群的一個熟悉辭彙，根據《中國中產階層調查》一書，中國中產階層在社會中所占的比例為11.9%。

再次，拆遷用房是提供巨大住房需求的又一個源頭。每年全國需要拆遷住房的家庭住房數量達1億平方米。按目前許多城市拆“1”補“2”的補償政策，每年將新增1.5億～2億平方米的住房需求。考慮到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房，每年仍將會因此而新增1億～1.5億平方米的住房需求。

最後，就是一些特定目的的住房需求。在大多數家庭都有獨生子女的中國，許多人在子女就讀學校附近買房或者租房，以方便照料子女就讀。另外，與先前不同，如今年輕人的結婚條件正在發生變化，年輕人結婚所需的房屋已經成為市場的重要結構之一。有調查顯示，25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。

中國房地產報：在關於地產未來的所有辯論中，城市化總是一個被頻繁使用的正面證據。你對此堅信不疑嗎？

盧鏗：我對此堅信不疑。這樣一個歷史命題，地產業無可避讓。在中國的不少地方，農村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮進化。城鄉一體化的發展為商住型建築群帶來巨大的機會。而在近年和未來的若干年中，中國城市與郊區的高速交通和軌道交通進步很快，這為居住的郊區化和遠端化也提供了重要的條件。

但是，有些人士認為，有限的可建設用地將是一個很大的制約因素。我的看法是，傳統農業使得土地利用處於低效率狀態，新農業的發展將會逐步解放出大量的經濟發展用地。未來農村的進步將引導農民逐步住上公寓樓，這樣可騰出大量的土地。目前農村“宅基地”政策的調整也已經提上議事日程，宅基地政策的改變將為農村和郊區房地產創造土地資源。

當然，我們必須在依賴城市化這個指標去做判斷的時候，保持足夠的謹慎。中國縣級以上的城市多達近3000個。隨著上一級城市在發展中不可避免地發生的商務成本的上升，各種類型的城市會呈“梯級成長”之狀態，這種狀態往往會引起投資地點和方向的轉移，在這一點上判斷失誤，你同樣會在商業上犯下嚴重的失誤。城市化指標是個宏觀大利好，但是並不給每一單地產投資提供成功的保證。

2008年07月22日 　 中國房地產報