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中國房地產報專訪盧鏗:四大需求支撐住房市場 - 兩岸房地產(兩岸不動產) - 永誠諮詢顧問台北中心

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兩岸房地產、不動產要聞 : 中國房地產報專訪盧鏗:四大需求支撐住房市場
發表人 jose 於 2008/7/22 12:41:46

“改善性的需求是中國當前商品住房市場中最主要的部分,人均居住面積每提高1平方米,全國就會新增13億平方米的住房需求”

中國房地產報:從未來講,人們的住房需求會經歷什麼變化?

盧鏗:首先是換房需求,即改善性的需求,這是中國當前商品住房市場中最主要的部分。尚有過半數的居民對現有的住房條件不滿意。目前中國城市的人均住房面積約26平方米,而人均居住面積每提高1平方米,全國就會新增13億平方米的住房需求。

其次是第二套房,這正在成為中國中產階層與財富人群的一個熟悉辭彙,根據《中國中產階層調查》一書,中國中產階層在社會中所占的比例為11.9%。

再次,拆遷用房是提供巨大住房需求的又一個源頭。每年全國需要拆遷住房的家庭住房數量達1億平方米。按目前許多城市拆“1”補“2”的補償政策,每年將新增1.5億~2億平方米的住房需求。考慮到部分拆遷戶會選擇貨幣補償自行購房,每年仍將會因此而新增1億~1.5億平方米的住房需求。

最後,就是一些特定目的的住房需求。在大多數家庭都有獨生子女的中國,許多人在子女就讀學校附近買房或者租房,以方便照料子女就讀。另外,與先前不同,如今年輕人的結婚條件正在發生變化,年輕人結婚所需的房屋已經成為市場的重要結構之一。有調查顯示,25至28歲的年輕人已成為購房的中堅力量。

中國房地產報:在關於地產未來的所有辯論中,城市化總是一個被頻繁使用的正面證據。你對此堅信不疑嗎?

盧鏗:我對此堅信不疑。這樣一個歷史命題,地產業無可避讓。在中國的不少地方,農村長期形成的自然村正在向中心村和小城鎮進化。城鄉一體化的發展為商住型建築群帶來巨大的機會。而在近年和未來的若干年中,中國城市與郊區的高速交通和軌道交通進步很快,這為居住的郊區化和遠端化也提供了重要的條件。

但是,有些人士認為,有限的可建設用地將是一個很大的制約因素。我的看法是,傳統農業使得土地利用處於低效率狀態,新農業的發展將會逐步解放出大量的經濟發展用地。未來農村的進步將引導農民逐步住上公寓樓,這樣可騰出大量的土地。目前農村“宅基地”政策的調整也已經提上議事日程,宅基地政策的改變將為農村和郊區房地產創造土地資源。

當然,我們必須在依賴城市化這個指標去做判斷的時候,保持足夠的謹慎。中國縣級以上的城市多達近3000個。隨著上一級城市在發展中不可避免地發生的商務成本的上升,各種類型的城市會呈“梯級成長”之狀態,這種狀態往往會引起投資地點和方向的轉移,在這一點上判斷失誤,你同樣會在商業上犯下嚴重的失誤。城市化指標是個宏觀大利好,但是並不給每一單地產投資提供成功的保證。

2008年07月22日   中國房地產報



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