永誠諮詢顧問有限公司

昨天，中國房地產協會聯合中國指數研究院、國家統計局發佈了《2008年前三季度中國房地產市場研究報告》。報告認為，樓市今後幾個月還可能保持緩慢下行的總趨勢，但繼續向下空間有限，房價大跌的可能性很小。

全國走勢

樓市下行空間有限

【報告內容】70個大中城市新建商品住宅價格同比漲幅自2007年11月以來趨緩。新建商品住宅價格環比，全國近10年來在8月份首次下降了0.1%，9月環比又下降了0.3%，有25個城市的環比均有下降。

房價漲幅趨緩和一些高房價城市房價的適當回落，這是宏觀調控所期望的。但居民買漲不買跌的心態，也使購房者的觀望範圍向全國蔓延。中國人民銀行公佈的第三季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，今年四季度打算買房的居民人數占比為13.3%，創下9年以來的歷史新低。

【中房協解讀】從目前的走勢看，全球性的經濟減速和房地產市場本身的規律在起主導作用，房地產市場的信心一時還難以恢復。今後幾個月的住房成交量有可能進一步縮減，房地產投資等還可能繼續下行一段時間。但國務院已有明確的指示，國務院有關部門已經出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續出臺了一些穩定市場的措施，所以，後幾個月的總趨勢還可能緩慢下行一段時間，但樓市繼續向下的空間也會非常有限，房價大跌的可能性也大大減少。
房地產企業應順應形勢，主動調整與轉型，結合市場需求，研究企業的發展目標和開發戰略，把調整策略、加強管理、塑造品牌、穩健發展放到更加突出的位置。

【業內分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，中國經濟不可能擺脫國際金融危機的不良影響，但房地產業也是我國經濟的支柱產業，對整個國民經濟都產生著較大的影響。政府部門通過制定政策對經濟的恢復特別是房地產業的恢復起到重要的作用，這對中國經濟的下滑起到了強大的抑制作用。加上消費者信心的逐漸恢復會拉動房地產行業，因此出現大跌的可能性很小。

區域市場

三大區域銷量齊跳水

【報告內容】中、東、西三大區域商品房銷售面積首次全部進入下降通道，東部所占比重較上半年微降；中、西部占比較上半年微幅提高。
東部和西部地區的購置土地面積自6個季度以來首次出現同比負增長。

【中房協解讀】雖然三大區域商品房銷售面積全部下降，但不難看出東部地區仍是商品房需求的最大區域。從商品房銷竣比走勢看，前三季度中、西地區的銷竣比仍然較大，商品房供求緊張的狀況依然存在。購置土地面積首現同比負增長，說明連續數月的房地產觀望態勢，使得土地市場開始理性回歸，房地產商的拿地行為變得謹慎。

【業內分析】北京明天房地產開發有限公司發展中心總監陳雲峰認為，現在房地產市場進入了一個調整期，銷售難度普遍加大，資金回籠週期延長，不少開發商已無錢拿地。同時，一些開發商對經濟大勢缺乏信心，出於控制風險的考慮暫緩投資。

重點城市

北京房價高銷量減

【報告內容】北京房價依然高位運行，漲幅略有提高。2008年前三季度商品房銷售均價(銷售總額/銷售面積)為13141元/平方米，同比增長16.44%，增速比上半年提高2.31個百分點。

北京商品房市場銷售繼續萎縮。前三季度北京商品房銷售面積為707.16萬平方米(住宅505.11萬平方米)，同比下降49.69%，增速比上半年下降2.55個百分點。

【中國指數研究院解讀】調查顯示，與二季度相比，認為“房價太高，負擔不起”的居民比例下降了10.79個百分點，反映出目前居民對北京高房價的接受程度緩慢提高。由於認為房地產市場宏觀調控政策繼續加強的預期不明朗，部分居民對市場仍在持續觀望。

【業內分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，部分北京房地產商在此次金融危機中實行保守的策略，當交易量持續低迷的時候，仍然儘量維持房價。北京奧運時期的城市建設達到了一個頂峰，接下來北京面臨的趨勢就是高端的服務業進駐，服務業水準將顯著提高，這也是房價依然高位運行的一個因素。

房地產商

業績下滑但分化明顯

【報告內容】受國內外經濟形勢的影響，儘管2008年前三季度地產重點企業淨利潤同比上升了13%，但第三季度地產重點企業淨利潤同比下降了18.7%，在業績整體下滑的同時，企業業績分化比較明顯。

比如像萬科這樣規模大、市場化運作能力強的企業，前三季度淨利潤保持了18.8%的增長，但第三季度淨利潤出現了13.4%的下滑，主要是因為企業對未來房地產發展持謹慎態度，採取更為謹慎的財務策略。

【中房協解讀】由於房地產公司特殊的會計制度，對於中小企業，一個季度的淨利潤並不能完全反映企業的經營狀況，但對於大型企業來說，開發專案較多，結算時間比較均勻，所以第三季度業績在很大程度上反映了企業的銷售狀況，同時也反映了企業的經營管理能力。行業在發展成熟，企業必然要遵守基本的經濟規律，依據市場的情況調整策略，包括價格、產品以及開發量的控制等。

【業內分析】上海五合智庫投資顧問有限公司總經理鄒毅認為，存量房暴增、業績整體下滑，是面對此次嚴重的國內外經濟形勢，房地產企業必將出現的現象。但是，各企業由於經濟實力、定位的不同，他們有不同的應對此次金融危機的策略，最重要的是結合本公司的實際，積極應對市場經濟形勢的變化。