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日前公佈的規模達4萬億元的經濟刺激政策，將9000億元“份額”劃給了保障性住房市場。專家認為，政府部門的思路已經從推動住宅消費轉向完善保障性住房制度，相關投資方案的實施將加速房地產行業底部的到來，樓市或在2010-2011年見底。

政策思路轉向

目前房地產市場呈現量價齊跌態勢。國家統計局公佈的“國房景氣指數”在2007年11月達到高點後一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味著房地產行業步入不景氣區間。全國70個大中城市房屋銷售價格指數的月度環比增幅高點出現在去年9月，其後遞減，直至今年8月份首次由正增長變為負增長，價格拐點出現。

在此背景下，樓市各項新政讓不少開發企業對未來充滿期待。然而，與不少開發企業之前的預期不同，擴大內需政策強調的是“加快建設保障性安居工程”，各大部委的新政則著力於減輕房地產流通環節負擔。減輕開發企業資金壓力問題未觸及。

對此，摩根士丹利日前表示，有關刺激經濟方案意味著中國政府更願意興建可以讓居民承擔得起的房屋項目以刺激投資。這與中國社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的觀點不謀而合。尹中立認為各地刺激房地產市場的政策“會使事情變得更糟糕”，“刺激房地產投資的正確方法是增加住房保障支出”。隨著國務院及各大部委的新政出臺，政府通過樓市盤活經濟的思路已經從推動住宅消費轉向了完善保障性住房制度。

尹中立表示，十年前我國在應對亞洲金融危機時主要通過給房地產行業各種優惠政策拉動投資入手，收到了明顯的成效，但現在的情況與十年前有很大不同，如果還延續老路的話，效果不會好。而目前增加保障性住房投入在拉動經濟增長的同時，可以有效縮小居民收入分配差距;減少居民在住房消費上的開支可以有效刺激居民消費，校正經濟失衡，使中國經濟儘快回到依靠內需為主的軌道上來。“加大住房保障投資的力度才是一招活棋”。

房地產行業受益幾何

現在一些開發商擔心，大規模修建保障性住房是否會打擊商品住宅市場。
顯然，大規模修建保障性住房必然會分流住房需求。但與新加坡等國由國家修建公屋的制度不同，我國的保障性住房主要依靠開發商建設，政府給予一定的稅費支援，允許企業獲取一定利潤。在樓市調整期，萬科等龍頭企業已經開始爭搶保障性住房專案。

SOHO中國(企業專區,旗下樓盤)董事長潘石屹在接受本報記者採訪時表示，我國的保障性住房包括三部分：廉租房、經濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場沒有衝突，經濟適用房有不完全產權，有一定的衝突，而雙限房與普通商品住宅在產權和品質上離得很近，對普通商品住宅市場帶來的衝擊最大。“但我留意到，國家領導人的講話中每當提到保障性住房時，一般都提廉租房和經濟適用房等，沒有直接講雙限房。今後這三部分保障性住房各自佔有多大比重對市場的影響很不一樣”。

潘石屹認為，只要“把錢放出來，就會增加市場上的資金，就會增加其他行業獲得資金的機會”。

一般先於宏觀經濟見底

上海易居房地產研究院認為，這輪調整週期中，樓市底部有可能在2010-2011年出現。

該研究院綜合研究部課題組組長楊紅旭總結了兩個規律。首先，樓市週期基本與經濟週期同步。改革開放以來，我國經濟經歷了三個週期：第一個週期(1979-1990年)的高峰出現在1984年，低谷出現在1990年;第二個週期(1991-2001年)高峰出現在1992年，低谷出現在1999年;第三個週期從2002年開始，2007年達到高點。若按前兩次規律，2011-2012年將是本輪經濟調整的穀底。而房地產業一般會在宏觀經濟觸底前回升，因此樓市底部有可能出現在2010-2011年。

此外，樓市有自身運行規律。二戰後，美國房地產市場出現過5個低潮期，每個低潮期一般持續2年左右，其中1970年和1991年屬於明顯的最低谷。我國樓市的低潮期也有可能持續2-3年。

楊紅旭預計，2009年全國房屋成交量仍將在低位徘徊，全年成交價格與2008年相比將出現負增長。2010年樓市觸底反彈的可能性最大。

4萬億刺激經濟政策的實施將加速房地產行業底部的到來。