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儘管政府出臺了多項救助措施，但業內對房地產的未來走勢卻日漸悲觀。由易居房地產研究院綜合研究部推出的《2008—2009年中國房地產市場趨勢研究報告》表示，今後兩年我國房地產市場走勢非常不樂觀，2008年全年的房價漲幅將由2007年的18%(商品房)大幅回落到5%左右的可能性較大，至於2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格相比2008年將出現負增長，而2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

量價齊跌
從去年底開始，中國房地產市場就開始呈現調整態勢，而最明顯的體現就是量價齊跌。

報告分析指出，從“國房景氣指數”來看，自2007年11月達到高點，其後一路下滑，今年10月份為99.68，比9月份回落1.47點，比去年同期回落6.06點，步入不景氣區間。該指標反映的是行業景氣度，尤其體現開發商對於市場的預期和投資意願。而從“70個大中城市房屋銷售價格指數”來看，月同比漲幅在2008年1月達到高點11.3%，而至10月已降至1.6%，預計11月或12月份，將由正增長變為負增長；月環比漲幅高點則出現在去年9月，其後遞減，直至今年8月份首次由正增長變為負增長，價格拐點正式出現，也即全國房價正式開始下跌，這一態勢將延續至明年下半年，甚至2010年。

易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，從各城市表現來看，供過於求的情況已經出現，但各地情況有所不同。以上海為例，從去年12月開始由供不應求逆轉為供過於求，至9月份供求比已經達到1：0.45，但這種情況要好於北京等其他城市。楊紅旭預計，相對於9月份的價格，上海房價仍有20%的價格下跌空間。而對於北京，楊紅旭分析認為，北京的泡沫較上海嚴重，進入第三季度後供求比呈惡化狀態，至9月供求比高達1：0.2，在全國都可稱得上最糟糕。楊紅旭預計，北京的房價下跌至去年初水準，也即8月份基礎上跌去三到四成才合理。

低迷中有亮點
雖然全國樓市普遍呈低迷狀態，但卻也不乏亮色，其中最引人注目的，就是知名地產商的明星樓盤市場佔有率明顯超過市場繁榮期，例如萬科的市場佔有率就已由2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。報告認為，在低迷市中，仍有四類樓盤表現搶眼。

這四類樓盤分別是：第一、打折力度較大的知名企業的大盤。如萬科、恒大、中海等著名開發商今年採取的降價措施，都取得了不錯的效果。第二、超小戶型單身公寓。這種公寓滿足了單身白領的居住需求，大部分為50平米以下的一房。第三、近郊經濟型房源。這主要是面向置業能力有限的剛性需求，如80平米左右的兩房或90平米左右的三房。第四、綜合類特色產品。

不可避免的低潮期
由於近期中央和不少地方政府出臺了許多刺激樓市的政策，使不少開發商對未來抱有幻想。對此，楊紅旭指出，即使救市，短期內市場也不會見底，房價還將繼續回落。但目前全國及上海房價正處於下跌過程中，提前救市，更有可能使房價在到達合理位置時，市場同時也進入底部。反過來看，如果一直等到房價大跌之後才救市，則市場出現底部時，則房價極有可能已出現巨跌——這一點是政府絕不願看到的。

而易居研究院綜合研究部的此份報告在綜合國內外的經驗後得出結論：我國的問題是近幾年房價漲幅遠超發達國家歷史水準，“冒進主義”的結果，必然市場調整，2—3年低潮期是必須的。從今年前10個月全國市場情況分析，2008年房屋成交量同比2007年將出現大幅下滑，估計萎縮3—4成，但由於全國房價拐點出現在第三季度，因此2008年全年房價同比2007年，依然呈正增長，不過漲幅將由2007年的18%(商品房)大幅回落，5%左右的可能性較大(預計與2006年4.4%的漲幅相近)。至於2009年，全國房屋成交量將依然在低位徘徊，但全年成交價格將比2008年出現負增長。2010年全國樓市觸底反彈的可能性最大。

2008年11月22日07:46 　 中國證券報　李良
http://finance.qq.com/a/20081122/000697.htm