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國務院部署促進房地產市場 新政二套房政策鬆動

本報訊昨天，國務院召開常務會議，研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。

會議指出，近期國家採取擴大內需、促進經濟平穩較快增長的政策措施，已對房地產市場產生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產市場健康發展。
會議研究確定有關政策性住房、商品房和房地產商的三大政策措施。
會議要求，各地區要在執行中央統一政策的前提下，結合當地實際，進一步採取促進房地產市場健康發展的政策措施。要繼續加強房地產市場監測分析，準確把握房地產市場走勢。

>>關於商品房

一套房太小可享二套房優惠
【新政】進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水準，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。
【解讀】根據北京市統計局網站發佈的資料，2007年北京人均住宅建築面積27.07平方米。如果按這個面積對應新政中所指的第一套住房人均面積計算，個人首次購房面積應小於27.07平方米，兩口之家首次購房面積應在54.14平方米以下，普通的三口之家首次購房面積需要在81.21平方米以下。
中原地產北京區總經理李文傑認為，以上面積數字應該包括了北京所有城鄉的人均住房水準。他估計，銀行不會按照這個標準執行，而是按照北京市區人均住房面積計算。因此，執行標準將是接下來大家關注的重點。到底哪些已購首套房人群可以享受新政，需要等待相關政府部門出臺細則。
目前，首套房的優惠政策包括首付款比例減至20%，減低契稅等。

買房2年轉讓免征營業稅

【新政】將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的，免征營業稅。
【解讀】針對此次調整，我愛我家以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年為例，按照此前稅費標準，對購買住房不足5年轉手交易的，按照售房收入全額徵收5.5%營業稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照12月17日出臺稅費新標準，即個人購買普通住房超過2年轉手交易的，實行免征營業稅的規定。這樣，出售100萬元普通住房可節省5.5萬元。

買房2年內轉讓大幅減稅

【新政】將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。
【解讀】新辦法同時規定，如果個人購買普通住宅未滿2年出售的，由此前按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。假設房主以80萬購買住房，不足2年以100萬元出售的，那麼，目前需要繳納的營業稅為（100萬元－80萬元）×5.5%=1.1萬元，比此前全額徵收100萬元×5.5%=5.5萬元，節省了5.5萬元－1.1萬元=4.4萬元。

>>馬上就訪

北京市建委將發佈細則
據北京市建委相關負責人介紹，他們已于昨天得知國務院部署促進房地產市場健康發展措施，但目前還沒有得到相關部門的正式書面通知。該政策在北京實施和執行，還需在他們得到正式書面通知後，再制定出北京地區的具體執行內容和辦法，所以還需要一定的時間。這位負責人肯定地說，北京在落實該政策的時候，具體的執行辦法肯定是在昨天發佈的政策範圍之內。

>>業內觀點

潘石屹：市場又能轉起來了
針對新政，SOHO中國董事長潘石屹說，目前中國的房地產市場，最關鍵的是流通問題。原來政策上許多限制，出發點是限制炒房，但實際上極大地限制了流通。這次有關營業稅的調整幅度是非常大的。
他說，對房地產市場的促進，最關鍵的是抓好流通環節。抓好流通環節後，原來住小房子的人可以換大房子，原來住差房子的可以換好房子。如果是按高額的5%的營業稅，基本上就轉（流通）不動了。
潘石屹認為，新政的整體力度是很大的，對房地產行業會帶來十分積極的影響。另外，他還建議進一步放寬對外籍人士購房的限制，讓更多的資金進來。

>>專家視點

易憲容：不會扭轉房市頹勢
中國社科院金融研究所研究員易憲容指出，房地產市場一系列政策的變化，其核心是引導房地產市場從投資型轉向消費型。
他說，現在的房貸優惠政策以及新的二套房政策不能改變民眾買不起房的現實，一套房都買不起，再放寬二套房的房貸政策效果也不明顯。目前，要想扭轉房地產市場的頹勢，當務之急還是降低房價。
易憲容還說，新政對銀行的贏利情況提升並沒有多大作用，相反，銀行的貸款風險增加了。

>>關於保障性住房

加大廉租房建設力度

【新政】加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支援力度，適當提高中西部地區補助標準。
【解讀】明年北京將新開工建設和收購政策性住房850萬平方米，包括廉租房20萬平方米、經濟適用住房160萬平方米；竣工政策性住房200萬平方米。同時將有2002萬平方米政策性住房竣工。明年北京將啟動門頭溝采空棚戶區、通州老城區、南苑老鎮三片改造項目。

閒置公積金擬投資經適房

【新政】選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等建設。
【解讀】北京住房公積金中心新聞發言人李持纓表示，目前北京沒有使用住房公積金閒置資金用於建設經濟適用住房。針對昨天國務院出臺的上述新政，他說還需要市政府最終做出決定。他同時透露，北京住房公積金繳納人數逐漸增加，資金十分充裕。如果北京市政府做出相應決定，完全可以滿足補充用於經濟適用住房的建設。

>>關於房地產商
加大中小商品房信貸支持

【新政】支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支援，對有實力有信譽的房地產開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。
【解讀】東亞新華副總經理韓磊說，目前，開發商最缺的就是現金流，因此這個政策有助於鼓勵開發商建設中低價位、中小套型普通商品住房。針對這次政策，房地產商會積極開發中小戶型。
逐漸取消城市房地產稅

【新政】按照法定程式取消城市房地產稅。
【解讀】城市房地產稅是對在開徵範圍內擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業和外籍個人及華僑、港澳臺同胞徵收的一種財產稅。城市房地產稅以房產原值為計稅依據，稅率為1.2%，在房地產開發過程中須繳的稅費中占的比例很小。因此，對開發商的影響不是很大。

2008年12月18日08:04 　 京華時報