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商品房庫存激增 09年中國房價醞釀新一輪下跌 - 兩岸房地產(兩岸不動產) - 永誠諮詢顧問台北中心

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大陸媒體新聞 : 商品房庫存激增 09年中國房價醞釀新一輪下跌
發表人 jose 於 2009/2/16 9:49:46

企業庫存難降 政策效應漸淡 降價趨勢將成

前期中央和地方各項“救市”政策的刺激效果正在減弱,春節前後,全國房地產市場又漸漸回歸冷清,中國70個大中城市房屋銷售價格已連續兩個月同比下跌。業內人士認為,2009年,全國房價可能醞釀新一輪下跌。

市場人士分析,自住型需求在經過近四個月的消化後,目前已經減弱;而有效需求進一步釋放,需購房成本繼續降低。種種跡象表明,樓市在2008年所經歷的“行業景氣回落、企業庫存高企和市場價跌量縮”等困境並沒有改觀。不過,受宏觀經濟可能見底以及進一步救市政策預期的影響,房價降幅不會過大。



企業庫存高壓難解

從1月28日到2月9日,萬科對上海幾乎所有的在售項目推出春節讓利促銷,這比去年萬科掀起降價潮的時間提前了12天。更為重要的是,在各大城市,與萬科一樣進行價格調整的房企和項目日益增多。

業內人士分析,房地產企業存貨激增、消化困難,是迫使其加快推盤和降價銷售的主因。

目前上市房地產公司的資產負債率在60%以上,總資產周轉率多數在0.3以下,經營性現金流也多數呈現負值,資金鏈普遍吃緊。而行業整體的負債水準和資金狀況則更不容樂觀。

戴德梁行最新報告顯示,上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅約3800萬平方米。

而根據中國國家統計局的最新資料,截至2008年12月末,全國商品房空置面積達1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比1—11月提高6.5%。

政策效應逐漸淡化

1月份,中國全國重點城市新房成交量再度普降,而同比則漲跌互現。第一創業公佈的監測資料顯示,上海、北京、深圳三地新房成交量環比下跌均超過40%,南京、武漢、杭州、天津等城市新房成交量降幅也在30%至40%之間。

21世紀不動產分析師孟奇認為,去年11月啟動的第一輪樓市新政已經釋放了一批積累已久的購買力,但上一波反彈的勢頭在今年1月已經式微。目前,第二階段的刺激政策,比如購房退稅、購房入戶以及取消二套房貸和外資購房限制等,僅限於個別城市,尚未在全國推開。而政策預期則可能加劇有效需求的觀望,政策效應逐漸淡化。

有研究報告顯示,目前中國國內一、二線城市房價收入比,距2003年-2005年的平均水準,還高出30%左右。國內宏觀經濟前景還沒完全明朗,城市居民對未來經濟和收入預期都不樂觀,各地樓盤降價和大眾對於中短期樓市看淡,導致房價看跌的預期越來越強,從而進一步延遲和減少大額消費。這也使得政策效應逐漸弱化。

降價趨勢或將形成

一位資深人士指出,商品房可以視為一種“大宗商品”,其價格下跌趨勢一旦形成,短期內不會立即扭轉。在目前的價格水準上,有穩定收入人群的購買力不足,將使房價存在進一步下調空間,降價趨勢或將形成。

國家發改委的最新資料顯示,2009年1月,70個大中城市房屋銷售價格同比下降0.9%,跌幅比去年12月擴大0.5個百分點,這是自2005年7月全國房價統計物件調整以來連續兩個月同比下跌;環比下降0.2%,是連續6個月環比下跌。

資料來源: 2009年02月16日07:08   中國證券報

http://finance.qq.com/a/20090216/000465.htm


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p.s.:中國大陸房價已回跌2007年前的水位,在中國都市化的過程,未來中國的重要城市,房價絕對還有很大的成長空間唷~



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