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新華網消息 建設部政策研究中心主任陳淮昨日在“2009中國房地產變革之路”論壇上表示，當前房地產市場的發展既有有利的因素也有不利的因素，他列舉了十條對房地產發展不利的因素，同時也指出了房地產價格必漲的十大理由。

陳淮指出，目前形勢對房地產發展有很多不利因素。他認為，除了國際金融危機和國內經濟下滑給房地產企業帶來的影響外，房地產市場自身也存在很多問題，包括：在房地產業內部的資源優化重組和市場份額的優化重組進程中，迄今並沒有取得明顯的增長；在二手房市場、租賃市場嚴重滯後的條件下，不可能形成相對穩定的供求均衡狀態，存量房如同股市的“大小非”早晚要成為市場的巨大供給，在前期買了多套房子的持有者，他們過多的資源可能會較迅速的釋放出來；過去10年城鎮居民累計的資產購置能力在過去3-4年內，已經被較為充分地釋放了，新的購置能力尚需3-5年左右週期的積累過程；地產市場自身發展不平衡導致的包括開發商、銀行、稅收等風險配置不平衡局面現在也遠沒有得到充分的改善。

但陳淮同時指出，從長遠來看，房地產價格有必漲的十大理由。

一是，中國城市化進程剛剛拉開帷幕，人口向城市集中的趨勢還將持續20-30年；

二是，擴大內需過程中，對城市基礎設施的大規模投入和進一步改善，將有可能誘導出新一輪的改善性需求，即需求型住房-享受型住房-奢侈型住房；

三是，目前城鎮住房存量資源中，1999年以前形成的占一半以上，這些存量房在未來15-20年的週期內有一半要拆了重建；

四是，人們已經完成了重大價值觀的革命，已經走向了讓大多數人有產的階段；

五是，城市土地資源的有限性決定土地開發規模越大，核心市區的房價越高；

六是，房地產對國民經濟增長速度和就業的巨大影響以及對上游產業的拉動作用，促使短期的宏觀調控政策出臺；

七是，在1999-2002年享受房改的大約占40%左右的城市居民家庭，經過四到五年後，普遍進入了一個依靠市場自我改善的區間，特別是二三線城市，這個趨勢非常明顯；

八是，部分城市居民的收入情況已經處於住房消費能力的收入高敏感、高彈性階段，他們收入增加10%，住房消費能力就可以增長50%；

九是，房地產金融創新工具已經邁開新的步伐。去年末，國務院關於要擴大內需、刺激增長的一系列措施中，已經明確提出了發展債市、REITs等金融工具；

十是，歷史形成的稅賦結構，“清費、正稅、明租”進展遲緩，將促進自身資產升值諸多理性消費。

2009年02月28日10:19 　 東方網