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按照目前的增長趨勢，2009年起，北京二手房成交量將進入存量房市場正式開放10年後的黃金時期。這一週期至少可達3年。

黃金時期的到來

二手房市場是此次政府救市的最大和最直接的受益者，隨著存量房貸款7折的塵埃落定，包括營業稅減免等全部政策在內的市場效應，終於在2月集中釋放。春節過後，北京二手房交易量持續放量，節節走高。業內人士普遍認為今年2月成交量可望接近8000套，並連續兩月超過新房交易量。

為什麼北京新建商品房成交量依舊低迷，而二手房卻異軍突起？

21世紀不動產中國區總部高級分析師孟奇表示，二手房與新房的市場表現不同，是正常現象。首先，二手房成交量爆增，是政策效應的體現，譬如近期成交的絕大多數二手房，是免交營業稅的。其次，新房降價總是遮遮掩掩，幅度較小，而二手房往往一次到位，比如東三環某大型樓盤投資者出手的二手房，每平方米直降四五千元。再次，住房市場裏的剛性需求是一直存在的，他們受阻於新房，就會轉而選擇二手房，而所謂二手房，已與以前的舊房、公房概念不太相同了，很多是次新房，甚至是原房主前兩年購買但從未入住過的。

據21世紀不動產上海、深圳區域的綜合觀測統計，這兩個城市的二手房交易亦是增勢明顯，雖然一線城市二手房交易量的恢復性增長並非北京一個城市，但北京二手房市場的態勢更為喜人。

房地產經紀行業的多位專家都同意，如果今年一二月的情況延續下去，2009年北京二手房成交量超過新房是完全可能的。這也將是北京二手房首次全年超過新房。一位不願意透露姓名的業內專家分析說，倘若這一預測成為現實，它將意味著北京二手房市場黃金時期的到來。

3年內將轉為

二手房交易為主

1998年下半年北京開放存量房市場，宣佈公房可以正式入市轉讓。但北京二手房成交量一直在低位試探。曾經有兩年多的時間累計成交量才到達6000套。

2004年以後，二手房交易開始活躍，但近幾年的年成交量一直在6萬~9萬套之間徘徊，從未超過整個商品房成交量的20％。

業內人士曾多次宣稱年度成交量將突破10萬套，可預測每每落空。

而上海二手房早在2004年就超過了新建商品房銷售量，深圳二手房成交量也早已超過新房。

北京二手房交易的盛況可否持續？上述業內專家稱，經過10年的蓄勢積累，北京二手房已具備爆發性增長的條件。從上海、深圳等城市的發展來看，二手房市場一旦進入全面繁榮階段，持續的時間至少可達3年，若無重大的政策變動或經濟環境的重大波動，甚至可達5年。此為二手房的黃金時期。

孟奇謹慎地表示，今後3年能否稱為北京二手房的黃金時期，尚有待觀察；如果未來存在所謂二手房的黃金時期，也是指成交量的上升，而不是房價的上漲。

但他指出，經過2007年年底以來的調整，二手房市場確實更健康了，具備了成交量更快增長的條件。

孟奇強調，即使二手房黃金時期的說法不成立，未來3年內，北京城區的房地產交易市場也一定會轉到以二手房（存量房）為主體的市場。北京有著極為龐大的存量房，從成熟房地產市場來看，存量房交易必定遠遠超越新建商品房。那時，唱主角的不再是今日的地產商，而是著名的房地產經紀機構。

http://finance.qq.com/a/20090301/000160.htm